为什么一套房子能动用几代人的积蓄? 空间与城市地租里藏着楼市真相

一套房，为何动用几代人的积蓄？

房价起伏，又为何困住普通人的消费底气？

本是居所的住房，怎会变成资本炒作的工具？

老城、新区与城郊，城市发展为何割裂分化？

我们又该如何跳出土地财政困局，建造真正以人为本的城市？

房地产市场起伏、城市空间分化、住房金融化等一系列发展痛点，看似是楼市、规划层面的表层问题，背后藏着资本、空间、地租相互缠绕的深层逻辑。

中共中央党校王松老师全新力作《空间与城市地租》，以马克思主义政治经济学为根基，打通资本、空间、地租三大维度，为我们看透城市发展本质、破解楼市难题。

一、不止是地段：城市空间，从来不是天然划分，而是人为塑造的资源配置

人们总用 “地段” 简单定义房产价值，却很少深究城市三六九等的空间差异从何而来？

资本塑造的建成环境，依靠交通路网、教育医疗配套、商业圈层、生态资源等公共资源，人为分割城市空间单元，精准戳中普通人安居立业的核心诉求：通勤便利、优质学区、宜居康养等美好生活向往。这正是产生城市地租的底层基础。我们眼中的城区繁华、郊区冷清、热门片区房价高企等区域差距，不只是自然地理环境所决定的，而是资本空间化与空间资本化共同作用的结果。

为获取承载优质资源的空间位置，无数家庭掏空积蓄、背负数十年房贷。一边是少数资本持有者依靠房产增值持续获利，一边是普通劳动者背负长期负债挤压生活开支，埋下城市发展公平性、可持续性的隐患。

二、制造竞争：地租的本质，是需要被规范的社会价值再分配

空间差异如何转化为普通人难以承受的高房价？原因是房地产资本主动占据、打造优质区位，制造资源稀缺性，刺激购买者展开竞价竞争。

竞争不断强化房屋供给者的空间垄断权力，催生垄断定价机制，城市地租就此产生。高额地租带来的增值收益并未创造新的社会财富，只是一场跨代际、跨阶层的财富转移。地租本质上是从各行各业劳动者收入、居民家庭财富中转移而来的 “虚假社会价值”。

这也说明住房天然具备双重属性：老百姓遮风挡雨、安家立业的必需品，又成为资本提取社会财富的载体。如果任由垄断价格无序扩张，会持续放大社会分配失衡，违背人民城市为人民的初衷。

三、三大调节效应：地租如何重塑城市格局，深刻影响每个人的生活

地租如同一只隐形的手，全方位调节城市经济与社会秩序，三重作用直接关系城市发展质量、群众切身福祉。

1.再分配调节：警惕地租加剧空间分化与阶层固化

资本依托地租完成积累的过程，本质是社会财富在不同区域、不同行业、不同群体间的重新分配。优势区位持续集聚财富，不断拉大城区发展差距、贫富差距。长此以往，优质教育、医疗、就业资源高度集中于少数核心地段，低收入群体难以平等享有公共服务，将空间不平衡转化为人们生存和发展的不平等。

2.投机性调节：严控住房金融化，守住城市发展的实体根基

金融资本入场后，空间垄断带来的地租增值空间成为投机目标。反复交易、多轮炒作使居住属性不断弱化，金融属性持续放大，导致房价非理性上涨，脱离居民收入水平，积累楼市泡沫与金融风险。一旦住房彻底沦为金融炒作工具，不仅会透支居民长期消费能力，更会冲击宏观经济稳定，损害全体群众的共同利益。

3.门槛性调节：合理地租是发展助力，过高房价阻碍城市良性发展

地租划定了劳动力、企业扎根城市的最低成本门槛。适度合理的地租，能够降低企业经营、群众安家成本，吸引产业落地、人才流入，为城镇化发展提供支撑；可当地租、房价脱离经济发展合理区间后，就会反向成为发展阻碍。高房价大幅压缩居民日常消费，企业经营成本持续抬升，最终制约城市经济良性循环。

四、理论照进现实：建设现代化人民城市

城市发展的核心是人，安居是美好生活的载体，不应让群众为资本增殖买单。当房价脱离居民收入，当新市民、年轻人掏空家庭财富供养一套房子，房地产资本积累就成为跨群体、跨代际的财富转移。

1.坚持空间正义，推进基本公共服务均等化

针对资本制造的空间稀缺与资源分化，应统筹城乡规划，疏解中心城区非核心功能，打破优质公共资源过度集中的空间壁垒，推动教育、医疗、交通、商业配套等公共服务落地新区、郊区。让全体人民更加公平地享有基本公共服务，消解空间不平衡造成的生活不平等。

2.完善土地与住房制度，让住房回归居住本性

用好土地出让、金融监管、住房保障等多重政策工具，形成“房住不炒”机制。大力发展配租与配售相结合的保障性住房，健全多层次住房供给体系，保障工薪收入刚需群体的安居需求，让住房回归 “住有所居” 的民生属性，阻断地租投机造成的财富转移。

3.摆脱“土地财政”依赖，构建可持续的城市发展模式

长期以来，地方政府高度依赖“以地生财”“以地融资”，也快速推动了城市建设和规模扩张。如今，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。应加快城市发展模式转型，健全城市运营机制，培育实体产业，扩大财政税基，推动治理地方债问题，降低地方发展对土地出让收入的依赖。

4.守住民生底线，激发城市活力

合理调控房价、租金水平，降低年轻人、创业者、普通务工群体的城市生存成本。降低地租带来的生存门槛，提供高品质空间供给，是吸引各类人才扎根、产业项目落地、中小微企业发展的重要底线。这样才能让城市拥有源源不断的活力与人气，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

写在最后

城市现代化是中国式现代化的必然要求。作为万千人民群众安居乐业的家园，城市发展的重心从来不是规模扩张、抬高地价房价，而是要服务于人的发展，增强千家万户的幸福感，走出一条中国特色城市现代化新路子。这要把握资本、空间、地租互动关系，统筹空间、规模、产业三大结构，用好规划、土地、金融治理手段，调节和优化城市空间生产，促进房地产居住属性与金融属性再平衡。以此提高城市发展持续性、宜居性，在推动城市高质量发展、建设现代化人民城市上不断取得新成效。

内容简介

本书作者立足于城市化实践，着力于马克思主义城市地租理论建构，完成了国内首次对城市地租各类研究观点和思想的全面梳理，并在“资本—空间—地租”框架下构建学理化系统化的城市地租理论。

《空间与城市地租》以扎实的理论框架、清晰的分析逻辑和强烈的现实关怀，为理解中国乃至全球城市化进程中的深层矛盾提供了锐利的分析工具。它不仅仅是一本学术专著，更是关乎每个人城市生存状态、关乎未来城市发展方向的必读之书。

作者简介

王松，中共中央党校（国家行政学院）经济学教研部讲师，经济学博士。研究领域：习近平经济思想、中国特色社会主义政治经济学、城市政治经济学等。在《马克思主义与现实》《中国人民大学学报》《财经科学》《教学与研究》等学术刊物，发表多篇有较高学术价值与现实意义的论文，并得到人大复印报刊资料转载。

END

本文来自微信公众号“crup经济学”，36氪经授权发布。