远洋建管签约漳州 下沉市场存量代建生意难题待解

去年11月，远洋建管签约福建宁德赛岐外滩项目，成功落地在福建的首个轻资产项目。就在近期，远洋建管在闽布局更进一步。

6月8日，远洋建管官微宣布，正式签约福建省漳州市华安县万兴隆·玖龙府，提供项目形象定位、营销策划、市场推广、销售管理全过程代销服务。

从宁德沿海到漳州县域，两个项目的接连落子不仅是远洋建管在福建区域的纵深拓展，更是该公司轻资产业务向县域市场的下沉聚焦。

存量市场

据悉，万兴隆·玖龙府位于福建省漳州市华安县丰山镇核心工业集聚区，项目由福建万兴隆集团开发，也是该集团在华安经济开发区投资的第一个项目。

过往信息显示，项目位于厦门西、漳州北的华安经济开发区厦漳新城，与漳州市区一桥之隔。

在当地媒体早期报道中，万兴隆·玖龙府并非只是一个住宅项目，而是包含约5万平方米、20亩城市广场的城市综合体，住宅仅为其中一部分。

项目总用地面积328亩，总建筑约70万平方米，在生活及教育资源方面，还规划了12-16班幼儿园、社区服务站、医疗服务站、居家养老服务站以及会所、游泳池、健身房等。

由于体量较大，整体分期开发及开盘。2019年8月31日，项目一期丹霞苑首开，推出的1#、2#、3#、5#楼是位置、景观、视野俱佳的阔景高层，户型面积段介于106-122平方米。9月13日，项目二次开盘推出建面约33-155平方米的商铺。

而后项目进行数次加推，但从首开至今，仍未完成去化。甚至有公开信息显示，在首开当年，该项目及当地部分楼盘为冲刺业绩以价换量，然而最终结果仍不理想。

进入2022年，项目已有部分住宅转入现房销售，只是市场遇冷，去化难有起色。现阶段，该项目在售主力户型为105-122平方米三至四居，定位为刚需及改善型产品。

从背景来看，此次引入远洋建管的核心原因在于项目进入存量去化阶段，亟需专业轻资产团队破解销售瓶颈。

万兴隆·玖龙府地处下沉县域市场，人口基数有限，购房需求以自住刚需为主。若以2019年入市算起，去化周期已长达七年，前期行业热度及市场红利逐步消散，后续销售面临的挑战显著增加。

更为关键的是，项目建筑规划、户型设计等均是基于当时市场环境和需求制定，时隔多年已难再契合当下县域购房者的居住偏好和诉求。这意味着，项目在形象定位以及营销策略上需进行系统性调整，重新梳理价值点，从而激活市场关注和购买意愿。

另一方面，在行业深度调整背景下，全国性房企的品牌认知度或许能够提供信用背书，以品牌价值为存量去化奠定基础，甚至拓展溢价空间。

只是，远洋建管团队也需面对现实挑战，既要快速摸清在地市场的特殊性与客群特征，又要在既有产品框架下挖掘亮点，以及把握品牌调性与本地化之间的平衡点。

建管业务

可以看到的是，远洋建管在万兴隆·玖龙府之前，于去年11月签下了福建宁德赛岐外滩项目，提供项目策划、产品销售、后台管理等销售管理服务。

福建宁德赛岐外滩项目位于宁德福安赛岐滨江板块，占地面积约58亩，总建筑面积约13.8万平方米，涵盖住宅与商业，与定位为“城市综合体”的万兴隆·玖龙府在产品形态与市场能级上有着极大相似之处。

如果说，宁德赛岐外滩项目的签约是基于远洋与委托方此前在福建成功合作开发两个项目所积累的良好基础，那么万兴隆·玖龙府可能基于同类下沉市场中已验证的实战经验。

据悉，宁德赛岐外滩项目规划住宅792户，远洋建管进场时已推售3个月，仅成交个位数；接手后，项目销售流速提升约3倍，成交额达到区域第一。

有了“样板”在先，万兴隆·玖龙府在筹划调整时也有了具象参考。从更长远视角来看，远洋建管亦有望借此以点带面，推动轻资产业务在区域市场实现深度纵横。

这一路径在青岛市场已现端倪。在宣布万兴隆·玖龙府项目签约前不久，远洋建管成功中标青岛市北区诺德逸安居项目，为委托方提供项目全案营销策划及销售管理服务。

该项目由青岛市北区属国有平台公司融汇集团与央企中铁诺德联合开发，总建筑面积约22万平方米，主推105-143平方米精装住宅产品，目前已是准现房，预计2026年6月底全面交付。

从公开信息来看，诺德逸安居项目用地成交于2022年9月，是由青岛市北城发产业发展有限公司底价16.22亿元摘得。企查查信息显示，该拿地企业为青岛市北城市发展集团有限公司子公司，并由青岛融汇财富投资控股集团有限公司间接持股100%。

项目总占地面积约3.71万平方米，规划计容建面约15万平方米（其中住宅68000平方米、商服42000平方米、商务金融23357平方米，地下商业18000平方米），住宅部分共规划五栋551套住宅。

2023年11月，项目以3.2万元均价首开，市场却并无买单意愿。据青岛网上房地产平台显示，截至目前可售住宅套数仍有331套。

尽管诺德逸安居项目的去化周期短于万兴隆·玖龙府，但同样面临困境。而在介入该项目之前，远洋建管已在同属市北区的繁花里项目中验证了自身能力。

远洋建管在官微曾提到：“通过量身定制的营销管理解决方案，令繁花里项目在短短4个月内便实现了全盘清盘。”

从繁花里、诺德逸安居，再到福建双盘，远洋建管正通过区域市场的积累，拓宽轻资产业务版图。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。