50平小店，月入23万才赚钱，社区底商还能做餐饮吗？

为什么住了上万人的社区，养不活楼下的餐馆？

住了上万人的小区，楼下餐馆却一家接一家地关了？

近期广州六运小区贴出一纸禁令，重申住宅内不得从事餐饮等行业。这个走出了多家网红餐饮品牌的“明星社区”，正在经历一场业态调整。

把视野放大到全国，相似似的场景并不少见：不少曾是餐饮店的底商铺面空置周期拉长，招租广告数月无人问津。

社区底商，到底还能不能开餐饮店？

“楼下那排店，越来越空了”

红餐网走访广州、深圳、长沙等多个城市发现，社区餐饮铺位转租难、空置久，整体经营氛围持续转冷。

在深圳宝安松岗片区，经营着一家经营着80+平方米快餐店的林哥打算关店转手，但招租信息挂了近半年仍无人问津，“以前附近的铺两三个月就能转出去，现在根本没人接。但直接关店也是要赔钱，只能先硬着头皮继续干下去。”

以网红街区著称的广州江南西商圈内，某社区主街上也有几家商铺贴出了“旺铺转让”的广告，往社区内部走，招租的店铺明显增多。附近多位中介和业主表示，转租店铺明显比以前增多，且部分铺位挂牌数月无人问津，咨询租铺的人明显减少，“以前刚挂出去就有人来打电话了，一周接七八个，现在一个月也没几个”。

△图片来源：红餐网摄

在广州番禺，某近郊社区一间临街铺面的“旺铺招租”贴纸已经泛黄。隔壁便利店店主回忆：“上一家做西餐的，从关门到现在两年多了，问价的人时不时也有，但都没谈成。”

长沙岳麓区某高层小区楼下，做私房菜生意的朱老板也在考虑转让。他给红餐网做了粗略估算——3500户居民的体量，按每户3至4人计算，设计居住人口约1.2万人。如此大体量的社区市场，但底商餐饮从之前的“换了一轮又一轮”，到今年已是“换不动了”。

据他所述，短短半年时间，同排多家餐饮店接连关停，也没有新商户入驻，街区烟火气锐减，各家客流都受到明显影响。

△图片来源：红餐网摄

另据蓝鲸新闻报道，今年2月，上海市人大代表在发言中提到，“上海很多社区周边的小店和沿街商铺大量空置和撤出，以前可能半年到一年还有人接盘，现在有些店铺长达四五年的空置。”

整体来看，社区底商餐饮的换手率在加快，空置率呈上升趋势。一组行业数据从侧面印证了这一趋势：《2026中式餐饮白皮书》显示，2025年全国餐饮关店率达48.9%，从业态来看，社区底商餐饮闭店率显著高于行业平均水平，接近55%；而商圈餐饮相对稳健，闭店率约35%-40%区间，明显低于社区店。

为什么住了上万人的社区，养不活楼下的餐馆？

“旺铺招租”的广告越来越多，就算是住了上万人的小区也不例外，社区底商的餐饮生意，到底怎么了？红餐网从多位从业者的口中了解到，多重压力正在同时冲击着社区底商的餐饮业态。

1.租金高企，开店沦为“给房东打工”

长沙的朱老板给红餐网继续算了笔账：50平方米的铺面，月租加上水电与人工，月保本营业额需达到23万元。相当于平均每天要卖近8000元，一天需要133单才能保本。50平方米小店，即使加上外摆，这个数字也是很难完成的任务。

深圳松岗的林哥也表示，“前几年租金2万元，现在慢慢涨到2.4万元，差不多是我每个月营业额的四分之一，再加上这两年客流又在变少，真的干不动了。”

更让餐饮老板感到无奈的是，社区底商的租金并未随着客流下滑而下降。“每年保持不涨就不错了，还讲什么降房租。房东宁愿空着，也不降租。”这是走访20余家社区餐饮商户后，听到最多的抱怨。

2.时段与需求错配，小店空转成本难承担

不同于商圈餐饮的全天候客流，社区底商的客流呈现出明显的两极分化：白天9点到17点，街上多是老人和小孩，消费力较弱，多是买些小吃、饮品，客单价偏低；早晚高峰7点到9点、18点到21点，客流相对集中，但时段很短。大量时间里，店铺处于“空转”状态，成本却一分不少。

红餐网专栏作者、豪虾传创始人蒋毅对此剖析：“纯社区餐饮主要做晚餐和宵夜，午餐和早餐的比例很有限。小区里白天七八成人出去上班，留下的中老年和小孩是不愿意在外面花钱的。所以做中午时段的品类，不适合纯社区餐饮。”许多社区餐馆倒闭，不是因为产品不好，而是时段选错了，客流最弱的时段里的收入，撑不起全天的成本。

3.太多人来抢“一顿饭”，堂食生意不断缩水

社区餐饮的核心客群基本上是附近几公里内的居民和上班族，但如今，他们“日常用餐”的需求，正被外卖、便利店鲜食、社区团购多方瓜分，社区底商的就近优势被大幅削弱。

外卖自不必说，消费者点几下手机屏幕，方圆几公里内餐馆的饭菜都能送到家门口，没必要只光顾楼下的店。有这个习惯的消费者不在少数，直接分流了社区餐饮店的生意。红餐大数据显示，2025年全国餐饮外卖市场规模达约1.4万亿元。

除了外卖，便利店鲜食和社区团购也在分流刚需客流。

△图片来源：红餐网摄

全家、7-11等便利店的关东煮、包子、饭团、便当，定价在10-15元，且24小时营业，抢占了早餐和夜宵市场。小象超市、朴朴超市等社区团购平台上，预制菜、半成品食材价格低廉，例如一份调好味的肉饼售价9.98元、一份冷冻糖醋里脊售价14.5元，单价不贵又能省去大部分备菜流程，消费者有了更多的饮食渠道选择。

4.经营限制多

广州天河南的六运小区，则呈现出一幅更为复杂的图景。

4月份禁令发布后，主街上依然人流如织，甚至还有新店在试营业，但拐进社区内部，多家餐饮铺位已经张贴出了闭店转让的告示。多位受访商户表示，禁令主要针对热食类餐饮，现在还在做热食的可以继续经营，但租约或牌照到期后不再续期，无证经营的将直接清退。茶饮、糖水、冰室等非明火类业态暂不受影响。

△图片来源：红餐网摄

红餐网以创业者身份致电一位正在放租的铺面业主。这个位于小区内巷的铺面约20-25平方米，此前是一家寿司料理店，月租金1万元左右。当红餐网询问能否租来做面食生意时，对方直接以办不下许可证为由拒绝了。

顺应政策层面的管控要求，是社区底商餐饮必须面对的一道现实考题。六运小区的困境背后，是多年积累的问题：设备老化和住改商店铺过多装修带来的消防隐患造成；商铺与游客过多，让住户常年在噪音污染中生活，投诉量居高不下。

小区里此前颇受欢迎的“拍档饭堂”最近也突然关门，附近街坊透露，关门的原因是物业要求整改，油烟和噪音引发了居民大量投诉。

△图片来源：红餐网摄

有商户感叹：“开社区店，一半精力应付居民投诉，一半精力应付政策检查，每天提心吊胆，风险太高，不如去商圈开，或者直接做纯外卖店，还更省心。”

米仓食堂创始人孙嘉伟也曾向红餐网透露，米仓食堂的创始店开在广州天河南商圈的一个社区底商位置，由于门店长期排队且排队人数较多，为了降低对社区居民日常生活的影响，才把门店迁到了购物中心。

在政策收紧的社区，餐饮创业者最先遇到的难题，不是“能不能赚钱”，而是“能不能开店”。

结 语

不过，从更宏观的角度看，社区底商的餐饮生意也不是完全碰不得。蒋毅表示，社区底商并非没有机会，不要被“前几任都倒闭了”吓退。“餐饮行业里，前面‘死’五六家，后面再起来的情况很多。选铺不是看上一家做什么，是看匹不匹配——商圈人群、商铺条件、品类是否适合社区。如果做对了匹配社区的品类，可能一下就火了。” 

蒋毅进一步表示，当前社区底商的困境，本质是一场“迟到的回归”。他指出，在经济告诉发展的红利期，让很多本不适合开餐厅的铺面也开上了餐厅。一个商圈或商圈根据人群规模和消费习惯，只能支撑30-50家健康的餐厅，如果开了100家，那只能“集体完蛋”，所以现在开店数量回落，这只能叫回归正常。

社区底商的空置潮，是餐饮业发展过程中一次必要的筛选。过去十年，街边随便一间铺面都敢挂上“旺铺招租”的牌子，随便一个人都敢押上积蓄开一家餐馆。如今风口过去，谁会游泳、谁在裸泳，才真正显现出来。

但社区底商依然是餐饮生态中不可或缺的一环，前提是餐馆老板们知道怎么贴合居民需求，知道怎么能从15元的客单价中做出利润。

本文来自微信公众号“红餐网”，作者：邱泓，36氪经授权发布。