上海有些地段的风险系数在提升

其实，有些地段的价值，已经拉响一级警报了——特别是一些近郊区域。

很多时候，大家对于市中心会绝对地放心，对于一些郊区则会无比地焦虑，而对于近郊的位置，则有点模糊。但是，这一块却是现在出现问题比较多的地方。不过，令人错愕的是，所谓的价值隐患，背后都不是什么装逼的高大上词汇，都是因为一件又一件具体的事情叠加，从而产生的结果。

之所以会有一些地方需要注意，就是因为现在特殊的行业情况。每个板块，都要对区域内的需求，有非常充分且冷静的认知。一个很重要的判断是：任何一个板块，不要再期待有非常充沛的跨区购买力了。在当下的周期内，最稳健的板块，一定是板块内部有充分需求的板块。我们已经看过大量的近郊、远郊项目，几乎不再有太多的外区客户导入。板块越来越收缩，客户越来越集中——这种认知的模糊，就是风险出现的开始。

以下几种情况的出现，就可能导致这种风险。以下内容都是渠道朋友的体感，不那么客观，但是可能会表明一二。

第一，区域在最近两年内，如果有连续三个500套小区供应的一手房出现，那么到第四个项目出来时，就要非常小心了。

作为一个板块而言，一个新盘，本质上吸的就是区域内的品质改善客户。这种客户在区域内是非常稀缺的，一年也就出现500个左右，而且都是要通过置换才能产生的购买力。两年内如果超过1500套的供应，新的需求要长出来，那就难了。第四个项目如果要上，必须要通过导入外区客户才能解决问题。这个时候，渠道开始介入，价格打折就开始发生了——很多时候，房价不稳定的苗头就来自于此。

当然，更恐怖的是，未来这些新房几乎同一时间交付，又同一时间成为二手房。这对于板块内的二手房价，是一个巨大的考验。各位要知道，一个板块，特别是近郊区位，品质改善的需求是稳定的，但也是不充足的。以前新房不多的时候，往往那一个最好的楼盘可以卖出天价；但是如果有四五个新盘同时出现，那就会对二手房价产生影响——次新影响之后，又会影响到老破小，这都是一系列的连锁反应。

第二，还有一些地方，是集中规划、土地集中出让的区域。这些区域，要去看整体的出让节奏。

第一，要看土地市场出让得快不快。土地出让其实是个技术活。虽然可以理解这是财政的重要组成部分，我们的判断也是，如果小板块内一年出让了3块土地，那么后续一手市场的竞争压力就会变得特别大。但是，土地出让量还是其次，关键是看有没有对面积配比有强行的要求。如果所有地块都规定了小户型为主导，这个就需要特别注意。

首先，在需求侧，对于面积要求小、但是品质要求高的需求，本身就非常少——这本身就不符合常理。这件事如果再叠加几个项目的同时出让，再加上上海的预售证在一个区域内价格都是差不多的，这就会导致：地段差不多、产品差不多、房价差不多的项目，在差不多的时间，以差不多的样子入市。这个时候就容易出现踩踏。如果大家都扛得住，还行；就怕一家房企憋不住，想要快速回笼现金流，然后渠道开始介入，价格根基就开始不稳定。

类似这样的新片区，相比较老片区，还有一个问题在于：焦虑情绪容易从小户型蔓延到大户型，从而对整个片区产生怀疑。老小区再怎么样，都是有原住民的，短暂不好过个一两年，信心总归会提升；而新片区，这个周期就会比想象中的要慢很多。

第三，过去刚需板块内，一直没有长出改善需求的片区，也值得警惕。

上海因为过去20年的楼市发展，出现了一段时间的需求分工：有的地方就主打刚需年轻人。现在，不少地方已经成为上海人口基数最为密集的地方，不论是轨交还是商业，肯定都是最为拥挤的那种类型。这些地方现在要去看什么？要看这里最近五年有没有长出改善需求，有没有出现一两个品质二手房，能够实现明显的价格跳跃。如果一个项目都没有，那这个地方的地段价值就非常有问题。

第一，这就说明，在这里奋斗的年轻人，当他们有钱之后，第一时间就选择逃离这里——这背后一定是基于对区域某些问题的不满。第二，在资本角度，这五年都没有哪个开发商想要在这里做改善、做品质提升，本质上在供给侧也说明了这里的价值不高。

这样的地方，在很多人眼里，就是房价多年不动，而且二手房市场极其不活跃。因为后入者看到这样的局面，哪怕是新刚需，也会犹豫要不要买这里。而这里的二手房如果想要卖掉，本质上就只能以价换量。

第四，那些只有规划、没有落地的区域，也是挺坑的。

最近去了一些地方，发现一件很魔幻的事情：就是五年前我去看到的那些规划利好，现在来看，还是那些利好。唯一的区别就是：五年前说五年后落地，现在去看还是说五年后落地——时间就像冰封了一样。这种地方，本质上说明了片区发展的执行力非常羸弱。对于房产而言，要相信区域规划，也同样要相信区域规划会打折——这就是在执行过程中出现了偏差，甚至很多地方根本就没有执行。上海很多地方就是这样。那么在那里的房子也没办法，只能一遍一遍地说着很古早的规划。

与此同时，也不要高估规划的力量，不要相信规划可以改变片区的底色——这是以前楼市高峰时期养成的习惯。举一个最直观的例子：2015年，楼市最疯狂的时候，大家都在说着以后崇明的发展，什么轨交通过去，去陆家嘴、金桥上班非常方便，什么崇明要引入什么商业，区域内还有什么样的产业升级。现在十年过去了，我们再来看看崇明——什么都没有改变。

其实那些规划和利好都是对的，但是规划利好不至于让区域内的居住属性发生本质性变化。比如崇明，就是打旅居的，规划再好，以后也还是旅居。你指望大家刚需或者年轻人买在那边生活，这种事情是不现实，也是不存在的。一个地段的成熟周期，比想象中的要久；一个地段的规划力量，也没想象中的那么无所不能。我们现在要试图忘了以前楼市发生过的一些画面——那些本身就不会再来。

第五，最后一个，也是最近几年上海楼市出现的很特别的现象：一些我们认为的“老地方”，既没有土地出让，也没有什么信号，但是突然冒出来一手房说可以卖。

这样的产品，其实要特别注意。这些一手房，本身其实就是这个城市的“存量资产”。比如，一些私人或者民营企业捂了很久的项目，看捂到现在楼市不好了，准备拿出来卖了；或者说，一些被处理的不良资产，现在重新流入市场；以及，一些以前用来租赁的房子，现在拿回来统一装修装修，放出来卖。

这些房子的风险在于几个方面：第一，都说“买的没有卖的精”，这些人卖这些房子，本身就是因为不看好这个资产，所以选择快速脱手，接盘的人一定要评估好它的价格本身是不是合理。第二，更重要的一点在于，这些产品的规划，本身都是上个时代的产品规划理念。不要低估这个维度——现在很多二手房市场的艰难，一个很重要的原因就是产品已经跟不上这个时代了。不论房龄多新，或者装修有多好，大家都要看清楚本质，要不要为他付出更高的溢价。不要觉得周围二手房都多少钱了，所以一手房就会如何如何。

今天这篇文章，不提及具体的板块名字，只说逻辑和道理。因为哪些地方的好坏，都是动态的，包括都要结合各自的需求。希望大家能够对任何产品，有自己的预判能力。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。