CBD二季度租赁大单汇总，有产业支撑才有市场韧性！

近期，在“穿越周期的主场机遇——远洋国际中心二期F座整栋大单渠道私享交流会”上，莱坊商业物业服务部北京区总经理严区海，在现场为各界同仁带来了《北京甲级写字楼市场二季度简报》，深度拆解2026年第二季度北京市场以及CBD甲级写字楼市场运行现状，并对下半年行业发展趋势进行了预判。

01

市场开始冷热分层

中关村租金率先企稳

2026年第二季度，北京甲级写字楼整体市场保持平稳运行，同时呈现显著的冷热分层、板块分化的市场格局。

二季度北京全市甲级写字楼平均净有效租金为219.2元/平方米/月，环比小幅下跌0.8%；全市空置率为15.9%，环比微升0.1个百分点，整体市场波动幅度较小，基本维持平稳态势。

各板块表现差异核心源于产业支撑力度不同，其中中关村成为全市唯一租金环比上涨的子市场，率先实现租金企稳。

二季度中关村甲级写字楼租金达251.4元/平方米/月，环比上涨0.3%，空置率低至8.2%，为全市空置率最低区域，市场韧性领跑全城。该板块依托人工智能、集成电路、科创创投等硬核产业集群，叠加相关扶持政策的落地，以及头部科技企业、硬科技初创公司的持续扩租，办公需求旺盛，有效对冲了市场整体下行压力。

反观其他板块，市场承压特征明显。东二环及东长安街板块因缺乏新兴产业导入，租金环比跌幅位居全市首位；燕莎区域同样面临新增需求不足的问题，租金持续承压。

相对而言，CBD板块表现相对稳健，尽管租金环比下降0.7%，但231.9元/平方米/月的租金水平依旧高于全市均值219.2元/平方米/月；12.5%的空置率，也远低于全市15.9%的平均水平。

依托金融、专业服务企业的稳定续租与搬迁需求，CBD空置率保持低位运行，在整体调整的市场周期中展现出核心资产的抗跌属性。

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TMT需求领跑

CBD优质甲写大单租赁解析

从二季度北京甲级写字楼租赁需求结构来看，行业集中度特征显著，TMT行业持续领跑市场，成为办公需求核心驱动力，内资企业则占据租赁成交主导地位，而CBD作为核心商务区，集聚了全市大量优质租赁大单，成交质量稳居市场前列。

整体数据显示，二季度TMT行业租赁成交面积占比高达49.4%，稳居各行业首位，其中AI/云计算赛道贡献52.1%的TMT租赁需求，是绝对主力。数据科技、传媒赛道协同发力，持续释放扩租、搬迁需求。

紧随其后的是金融行业，租赁占比17.2%，以资产管理、券商、保险企业为核心需求主体；医药医疗健康行业占比14.3%，成为第三大核心需求行业。

从区域分布来看，租赁需求高度集中，中关村、CBD、望京-酒仙桥排名前三，分别占比36.7%、26.5%、12%，CBD凭借超四分之一的市场需求，稳居核心需求承载地。

聚焦CBD区域，二季度诞生多宗1000平米以上的优质租赁大单，租户涵盖外资龙头、国资国企、头部民营科创及金融企业。

值得注意的是，外资企业方面，三星半导体入驻三星大厦，租赁面积达6900平米，阳狮广告入驻北京环球金融中心，租赁面积5900平米，为本季度CBD的两个超级大单。

内资企业这边，金融与TMT赛道成交尤为活跃。金融领域，西藏信托搬迁入驻正大中心，租赁面积5000平米；天元律所续租国寿金融中心，成交面积6000平米，银河期货、凯读投资、野草创投等各类金融机构纷纷落地CBD。

TMT领域，得到app重回郎园Vintage，租赁4500平米、华夏科技新租国寿金融中心3300平米，拓疆者智能科技、深演智能等科创企业持续布局核心区域。

此外，医药健康、新能源、专业服务等多元行业企业持续入驻，充分印证CBD优质甲级写字楼的全行业适配性与核心资产吸引力。整体来看，CBD存量客户稳定性强，同时持续吸纳外区优质企业迁入，市场需求基本面坚实。

03

下半年供应放量

将重塑市场竞争格局

从整体供应规划来看，2026年北京全市预计新增甲级写字楼供应79.9万平米，绝大部分增量集中于下半年释放，其中CBD是新增供应的核心承载区域。

2026至2029年北京甲级写字楼新增供应中，CBD占比高达42%，位居全市各子市场首位，远超望京-酒仙桥、丽泽、中关村等板块。2028年及以后，CBD还将持续释放近40万平米的新增供应。

供应的集中放量将给CBD市场带来多重影响。短期来看，新项目集中入市将加剧区域市场竞争，区域空置率或将持续上行，租金大概率延续小幅下行趋势。为应对新增项目冲击，存量楼宇业主或将持续采用延长免租期、租金折扣、装修补贴、灵活租期等优惠方式吸引租户，市场让利态势将持续。

从长期维度来看，CBD核心区里核心地段、配套完善、品质出众的甲级写字楼，凭借成熟的商务氛围、集聚的产业资源、稳定的客户群体，去化速度也将优于外围商圈楼宇。同时，依托北京持续深化的数字经济建设、科创产业扶持政策，AI、高端金融、专业服务等优质企业将持续向CBD核心优质楼宇集聚，核心资产的租金韧性与保值能力或将逐步凸显。

本文来自微信公众号“商办互联”，作者：小满，36氪经授权发布。