首开在宋庄
十一前夕，六环外的通州宋庄很是热闹。先是首开打造的住宅项目——熙悦京晏开盘，据官方宣传海报，首次开盘认筹508套，去化率达到了89%。
紧接着，距离熙悦京晏约1公里的商业项目——首开宋庄LONG街也在中秋节当天正式开业，借着中秋假期，商业街人气很高，官宣200多场活动在这接连上演，它也是宋庄第一个真正意义上的商业项目。
首开宋庄LONG街
沉寂许久的首开，在通州火了一把。
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十一过后，住宅项目的热度仍在上升。
据媒体公开统计，上周，首开熙悦京晏以161套的成交量，拿下北京新房市场的销冠。对比前一周达成的87套成交量，环比大涨了85%。截至10月15日，熙悦京晏网签255套（总共571套），网签率已超44%。
图源：京楼
其实，早在开盘前，市场对其销售业绩并没报太大期望。
该项目位于六环外的宋庄，在通州，它不属于核心板块。轨道交通毫无优势，距离最近的地铁站在5公里左右，短期内，该区域也暂无地铁规划。同时，宋庄的城市界面很是一般，且有不少地方等待拆迁。尽管近年来有安贞医院等配套陆续落地，但宋庄依旧算不上置业热门之地。
另外，宋庄位置相对偏远，基本依靠本地地缘客户，整体置业需求本就有限。就在熙悦京晏入市前一个月，同板块的竞品-北投和璟刚开完盘，仅一周多就成交约270套房，去化率超过51%。并且熙悦京晏打造的79-166㎡户型，与前者的产品高度重叠。先行入市的北投和璟，已将板块内有限的客户提前分流。
所以，在此条件下，熙悦京晏却能拿下销冠，最大的吸引力或来自价格。
从数据看，其网签均价仅约3.85万/㎡，比4.5万/㎡的预售均价整整低了近6500元/㎡，相当于打了85折。同时，它也比竞品北投和璟网签价便宜了约1700元/㎡。而当初拿地时，它的楼面价反而比后者高出约2000元/㎡。这一高一低间，足见熙悦京晏低价换量的决心。受此价格影响，北投和璟去化开始放缓，二期去化仅约三成。
从产品看，熙悦京晏也没拖后腿。
据说，这是首开在北京的第一个四代宅产品，一半楼栋做了首层架空。主力户型是79—166㎡，户型南北通透、带有弧形转角，得房率达90%以上。其中，79㎡做三居两卫，颇具实用性。此外，社区还配有约1500-2000㎡会所和下沉庭院。在刚需盘当中是很不错的配置。
另外，市场大环境也在好转。以通州为例，今年前9个月，其新房成交套数和成交面积同比增长均超50%。再加上近期非京籍购房社保优化、房贷年限延长等政策利好，购房者观望情绪得到一定缓和，置业信心在慢慢回升。
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与熙悦京晏前后脚亮相的商业项目——宋庄LONG街，开业初期表现尚可。
据官方数据，其首日客流达到8.2万人次，国庆假期七天总客流突破20万人次，虽比不上此前大吉巷等单日客流20万人次的水平，但在同期新开项目中，宋庄LONG街算是不错的开局。
开业时现场活动 图源：项目官方
十一假期过后，作者实地探访宋庄LONG街，发现街区已经没有此前的人潮拥挤。可以看到，有家长带着孩子在此玩乐，有居民牵着宠物在散步，也有三三两两的行人在街边咖啡厅、小店闲逛。这里，更像是一个周边居民的日常休闲空间。
宋庄LONG街
项目整体为开放式街区，建筑融入国风设计，红砖白墙搭配灰色飞檐，很有古典韵味。街区内多处还设计了各式的旋转楼梯，串联起周边建筑与沿街店铺。
宋庄LONG街
得益于“画家小镇”宋庄的底蕴，艺术元素在这里随处可见。比如指示牌等小构件，做了艺术化设计，美感十足；街区南侧，《平安兔》等艺术作品被搬到了建筑的墙上；地下一层则根据五福世界名画打造成了五色街区，通过墙绘和装置还原了梵高《向日葵》、莫奈《睡莲》等画作，走在这里，可以体验“人在画中游”的沉浸感。
宋庄LONG街
落到业态上，艺术标签也很明显。其开业引进的约90家品牌，30%左右都与艺术相关。包括候汐陶舍、口袋自然、精灵艺术、文质轩等一众独立小众设计师品牌，还有银罐艺术、徐悲鸿艺术文创中心、保利画舍等艺术空间也同步落地。
宋庄LONG街
除了亮眼的美学空间，整个街区的休闲氛围也比较浓厚，日常闲逛很合适。可以看到，在街区西侧一层聚集了多家饮品店，单以咖啡来说，既有星巴克、瑞幸等知名连锁品牌，也有Noddin Coffee等稍显小众的品牌。同时，项目还配有金逸国际影城、时光门等休闲空间，丰富居民的日常体验。
这里的宠物友好，也值得一提。西侧绿地处，宋庄LONG街为养宠家庭打造一处“爪爪乐园”宠物活动区。在其旁边，还有专业宠物服务门店Wish Pet苑汪公园，提供宠物健身等服务，当天作者闲逛时，看到不少居民携带宠物前来遛弯。
宋庄LONG街
从项目定位、业态布局来看，宋庄LONG街属于一个艺术商业。它的目标客群基本是副中心及北京城区的文艺青年、艺术爱好者。
但宋庄地处六环外，距离最近的地铁也有5公里，若从市区开车过来也要一个多小时。单纯为了打卡前往，似乎理由没有那么充分，所以在生活方式的体验上，就需要有足够的 “不可替代性”，且能够促成消费转化。
但LONG街的艺术品消费门槛并不低。店铺中的陶瓷、银器等各类商品，价格大几百起步，高的可达数千元，对以打卡为主要目的的年轻客群并不友好。
从其“运河文化下的生活美学栖息地”这一定位也能看出，“生活”是重要内核。周边安置村的村民、居住在宋庄的艺术家，理应是它的核心客群。
但这又回到业态的矛盾上。倘若是社区商业，那占比不少的艺术类门店就显得不太合适：一来难吸引本地村民，另外长期扎根宋庄的艺术家们，也很少在街区的艺术零售门店消费。
宋庄LONG街
大家的核心诉求，还是满足日常消费。像目前已有的名创优品、幸福荣耀超市等业态，就更贴合需求；餐饮方面，目前大多是麦当劳等快餐品牌，吸引力有限。而且快餐这块，南侧的小堡文化广场一带早已聚集各类餐馆。想要形成差异化，LONG街则需要引入更多品质餐饮，现阶段看，供给稍显不足，仅有鸽子窝等个别店铺。
在商业领域，首开并非资深玩家，在北京仅有首开福茂等少数成熟商业项目。宋庄LONG街，也只是它第二个LONG街产品项目，且宋庄和回龙观的客群存在非常大的差异。
以回龙观LONG街来说，它的主要服务对象是周边数十万的办公及居住人群，因此在业态规划上，将大众日常最需要的餐饮作为核心主力。据了解，项目开业时引入的近120家品牌，餐饮占比超50%。叠加市集、音乐路演、跨年IP等活动，其经营表现愈发亮眼。
今年上半年，其日均客流达到2.27万人次，同比增长9%。开业三年来，累计客流突破3000万人次，年复合增长率超32%，首店品牌入驻率超65%。
与此同时，回龙观LONG街运营上还在创新，今年6月底，以明风为主题的餐饮街区——鸿运巷开业，将餐饮业态与沉浸式场景相结合。这种烟火气，也使其成为回天居民小聚、休闲漫步的一个好去处。
而在住宅领域，首开也早已告别昔日头部房企的位置。近年来它在土拍市场，较为谨慎，北京在售项目并不多，宋庄最近开盘的熙悦京晏，是它为数不多的热销项目。
新住宅、商业项目相继进场，宋庄迎来久违的热闹。昔日略单调的艺术小镇，也慢慢成为一个不错的居住地。待后续住宅交付，数千新居民入驻，相信宋庄的活力还将进一步升温。
但对于LONG街而言，未来新迁入的居民只能起到支撑的作用，而非商业成功的答案。
宋庄LONG街
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。
