目标800亿-1000亿 中海下半年还要加速拿地

8月26日，中国海外发展召开2026年中期业绩发布会，董事局主席颜建国、行政总裁张智超等主要管理层出席。

在市场持续下行环境中，中国海外发展上半年合约销售额同比增长11.8%，是前十房企中唯一实现两位数增长的企业，盈利规模与财务安全边际继续保持行业领先。

管理层在会上表示，尽管房地产市场仍在调整，公司保持年初提出的“三大驱动力”相关判断不变，宏观经济稳增长、政策支持与供需关系优化，正在持续夯实市场止跌回稳的基础；公司攻守兼备的内生发展韧性，进一步增强了持续稳健高质量发展的信心。

开发主业增收不增利

8月26日，中国海外发展有限公司发布截至2026年6月30日止六个月未经审核中期业绩，期内收入976亿元，同比增长17.3%；公司股东应占溢利70.3亿元，同比减少18.2%，每股基本盈利0.64元。

与收入增长形成对比的是，利润端出现明显下滑。

据公司中期业绩公告披露，净投资物业公允价值变动由上年同期的收益6612万元转为亏损7.42亿元，成为拖累归母净利最直接的因素；期内毛利率录得16.1%；剔除公允价值变动等因素后，公司股东应占核心溢利为79.3亿元。

数据来源：中国海外发展截至2026年6月30日止六个月中期业绩公告

销售规模逆势扩张，是中国海外发展上半年经营成果最直接的体现。

中报显示，报告期内该集团系列公司合约物业销售额为人民币1343.5亿元，同比上升11.8%，相应销售面积450万平方米。

在行业整体销售承压的背景下，这一增速使中海成为前十房企中唯一保持两位数增长的企业，权益销售额位居行业第一。

数据来源：中国海外发展2022-2026年各年度中期业绩公告

上半年，中国海外发展系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市实现合约销售额789.9亿元，占系列公司（不含中海宏洋）合约销售额的68.6%。

其中，北京、深圳、上海、香港分别实现合约销售额247.5亿元、225亿元、149.2亿元和133.1亿元；安缇深圳、深圳湾澐玺、上海云锦华庭、安澜北京等多个核心地段项目售价显著高于预期。

香港市场表现方面，管理层在会上介绍，香港楼市自2024年9月止跌企稳，2026年上半年继续保持量价齐升态势，成交量与成交价分别同比上升34%和12%。中国海外发展上半年在香港实现合约销售额约150亿港币，创下在港销售的历史纪录。下半年，公司在香港共有7个主力在售项目，总货值约542亿港币；加上待上市项目，公司在港总货值达到1265亿港币，权益货值约493亿港币。

城市深耕方面，上半年，中国海外发展系列公司在30个城市的市场占有率位居当地前三，其中19个城市市占率排名第一，在北京、深圳、天津、沈阳、济南、海口等城市均居首位。

产品力层面，该公司持续推进“好房子”战略，核心城市核心地段的高端住宅标杆效应持续释放。期内，公司系列公司高品质交付2.1万套房屋，客户满意度保持行业标杆水准。

展望下半年，一线城市仍将是中国海外发展销售兑现的主战场。管理层表示，五个一线城市尤其是上海、北京、香港将有多个大项目及分期项目入市，其中仅安澜上海项目的货值就超过520亿元，随着这些项目入市，有望推动公司销售增幅保持行业领先。

在行业整体投资谨慎的氛围中，中国海外发展凭借充裕的资金储备逆势加码核心资产，中期业绩披露显示，其中一线及强二线城市土储货值占比约85.8%，上半年公司在中国内地8个城市和香港新增9幅地块，权益地价76.6亿元。

进入7月，投资节奏明显加快，7月初至今在北京、深圳、香港、太原、宁波等城市新增购地9宗，权益地价256.8亿元。

年初至今，中海合计新增购地18宗，权益地价333.4亿元。

数据来源：中国海外发展2026年中期业绩公告

管理层在会上明确，在政策稳定前提下，公司全年新增购地额目标保持800至1000亿元。目前公司在一线及重点二线城市跟踪多个优质大项目，未来几个月将把握投资机会，达成全年目标。

拿地方式上，中海以提升投资确定性和回报水平为目标，进一步拓展渠道，抓住收并购、城市更新等机遇。7月份在深圳、太原获取的项目即为收并购与城市更新方式，项目均为净地，可快速进入开发销售阶段。

经营性业务基本盘

经营性业务作为中海“双轮驱动”的重要一环，上半年亦保持增长。

报告期内，公中海商业运营收入为35.8亿元。据管理层在业绩会上介绍，剔除资产退出等结构性因素后，商业收入同比增长3.2%，其中购物中心同比增长4.8%。

从资产结构看，近八成商业收入来自一线及新一线城市，写字楼与购物中心双核业务收入占比达到80%，核心区位叠加核心业态，构成了商业业务抗周期的稳定基本盘。

细分业态来看，上半年写字楼业务完成租赁签约面积48万平方米，续租率63.1%，期末整体出租率稳定在78%；购物中心出租率达95.3%，销售额、客流同比分别增长11.4%和7.9%，同店销售额、客流同比分别提升4.5%和9.2%。

期内，中海康养北京锦宸项目开业，成为公司在银发经济浪潮中探索新型康养模式、拓展经营性业务的标杆产品。

商业资产的证券化通道亦在持续拓宽，2025年成功上市的华夏中海消费REIT上半年平稳运转，为集团经营性业务向资产管理业务转型提供持续动能。

管理层表示：“公司正在着力构建多层次REITs平台，前端以Pre-REITs等方式孵化培育优质项目，后端以公募REITs实现规范退出，并同步拓展商业不动产REITs和机构间REITs等产品，逐步形成资产孵化、规范退出与资本回流的良性循环。”

在市场企稳趋势与公司战略布局的共振之下，管理层将中海内生发展的驱动力概括为三个“新动能”：一线城市优质资产增值的动能、重点二线城市结构性机遇兑现的动能、存量商业资产价值释放的动能。公司坚持“核心地段+标杆产品”策略，在沈阳、长春、石家庄、厦门、海口等重点二线城市精准投资，相关项目销售去化率与盈利水平显著高于所在城市均值，结构性布局红利正加速释放。

稳健的财务底盘，始终是房企穿越周期最厚实的“安全垫”。

截至2026年6月30日，中国海外发展期末在手现金约1211亿元，占总资产比重为13.7%；净借贷比率为27.2%，加上未动用银行授信额度495.1亿元，可动用资金1706.1亿元。资产负债率51.6%，期内有息负债规模下降101.5亿元，平均融资成本2.76%。

在利润承压的行业环境中，董事局宣布派发中期股息每股23港仙。

管理层表示：“经营现金流与股东回报并不矛盾，而是高度一致；公司将在保持稳健经营、规模与效益行业领先的同时，平衡好经营发展与股东回报，并视市场情况运用大股东增持、股票回购等工具”

放到行业背景中观察，房地产行业仍处调整期。市场环境与成本变化是本期利润承压的外部因素。中海以低杠杆、低成本、高现金构筑的安全垫，叠加核心城市深耕，为其穿越周期提供了确定性。

不过，投资物业公允价值波动对利润表的扰动、下半年能否延续销售增速，以及在加快拿地后如何平衡扩张与财务稳健，仍将是观察未来走向的关键。

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