中国金茂：弯道超车的最好时机
2026年上半年的楼市，仍在深度调整中；筑底未见终点，分化却愈演愈烈。
但就在这片“冰火两重天”格局里，排头兵中国金茂却悄然变阵，一面借市场微光回暖，一面靠自身战略转身，交出了一份不错的成绩单。
账面数字来看，报告期内，中国金茂录得收入214.18亿元，公司所有者应占溢利8.79亿元，扣除投资物业公平值亏损后的核心溢利为10.10亿元。
这份账面数字略显低调，很大程度上源于上半年财务做收结构。
房企的收入确认向来是一场“迟到的回声”，销售端的锣鼓喧天，往往要等上几个季度才能在财报中真正体现。
比账面数字更有看头的是经营端那股不服输的韧性，当行业TOP10房企的销售额平均下滑9%时，中国金茂却逆势上扬，上半年实现签约销售额约575亿元，同比增幅达8%，攀升至全行业第7位。
这份逆风翻盘的销售，将在未来几个季度为中国金茂营收和利润不断提供支撑。
在当天的业绩交流会上，有投资者转述，中国金茂主席陶天海判断：“市场深度调整期，恰恰是竞争格局的重塑期，对优秀企业而言，这正是弯道超车的最好时机。”
销售逆势突围
开发业务依然是中国金茂最稳的“压舱石”。
上半年，公司签约销售额575亿元，同比增长8%；同期全国新建商品房销售额同比下降13.6%。两相对照，“跑赢大市”四个字，不是形容词，是数学题。
陶天海在业绩会上将这份成绩归因于产品、投资、运营的扎实推进。
以产品为例，2024年正式发布的“金玉满堂”全新产品线，已实打实地转化为各地市场的真金白银，其中26年上半年，多个项目实现热销，10个城市位列所在城市销售榜TOP10，天津金茂府、郑州璞逸缦湖、合肥璞逸云湖位列所在城市销售额TOP1，等进一步印证了金茂“好房子”的品质实力与市场竞争力。
但比规模更重要的是结构，中国金茂上半年住宅平均签约单价高于2024年和2025年，呈逐年攀升之势。
与此同时，一二线城市签约占比高达96%，华北及华东区域合计占81%，TOP10城市贡献占比从2025年底的76%进一步升至83%。
单价与能级双双上移，传递的信号很明确，金茂正在用“质”换“量”，把筹码押在核心城市的改善型需求上。
视线转向收入端，上半年物业开发收入约168.03亿元。收入下滑与销售增长之间的“温差”，财务总监乔晓洁在业绩会上给出了清晰的拆解：一是新项目投资集中在2024年底，最早也要到2026年底才能交付确认收入，上半年结转的“盘子”偏小；二是本期结转以2023年前获取的存量项目为主，尤其集中在二线城市，结构性拉低了毛利。
有投资者透露，中国金茂预计随着2024年后获取的新项目于四季度起陆续交付，开发板块毛利率将逐步修复。这一判断能否如期兑现，将是下半年利润表最值得追踪的剧情线。
投资端，高级副总裁张辉透露，拉长到2026年至今，中国金茂已获取15个项目，总土地款约260亿元，可研净利率超10%，其中11宗底价获取，平均溢价率5.64%。在土地成本决定安全边际的行业铁律下，低溢价拿地直接为未来项目的利润率预埋了护城河。
拿地策略方面，中国金茂克制而清晰，张辉强调，下半年保持积极不激进，严守投资标准，聚焦核心城市，按年初既定策略和节奏，兼顾规模与效益，稳步推进300亿元投资目标。
截至2026年上半年，中国金茂未售货值约2540亿元，其中89%位于一二线城市，62%集中在华北及华东区域，TOP10城市货值占比61%。
货值结构与签约结构高度吻合，既是一道应对周期的安全垫，也为全年销售目标提供了实打实的弹药。
陶天海在业绩会上表示，有信心实现全年1200亿元的销售目标。
存量端，公司的“奋进计划”同步推进。上半年，4宗土地实现盘活，4宗取得实质性进展；4宗大宗资产实现销售盘活，2宗取得实质进展；9个项目完成尾盘去化。截至2026年6月，奋进计划实际盘活金额126亿元，当年进度完成30%，三年累计完成60%。
张辉进一步拆解了金茂在盘活上的底气：大部分存量土地位于一二线城市，市场基础扎实；管理层早在2023年上半年就叫停了一批项目，历史存量未再增加新投入，项目处于暂停状态，为后续处置收储留足了“活口”。
“以增量带动存量去化”的路径，让中国金茂既不必重走加杠杆冲规模的老路，又能在保持增长的同时逐步消化历史包袱。这一轻装上阵的节奏，在当下行业尤显珍贵。
展望未来，上半年获取的约82万平方米计容建面将在下半年至明年陆续进入销售释放期，若改善型需求的修复趋势得以延续，叠加2540亿元未售货值的结构性优势，公司销售规模与后续结算收入有望获得更扎实的支撑。
当然，叙事之下仍有变量需要紧盯：核心城市的去化节奏能否持续坚挺？新增项目的低溢价优势最终能否兑现为结算毛利？这些问题的最终走向，才是检验金茂这份“增存并重”答卷含金量的那块试金石。
第二曲线成为利润稳定器
当开发业务步入新周期，中国金茂的叙事也在悄然扩容，正将自身重新定义为一家“有科技内核、极致产品追求、极致服务体验”的企业。
在此背景下，精品持有、品质服务与建筑科技共同构成的“第二曲线”，已不再是锦上添花的配角，而是开始扮演利润稳定器与品牌护城河的双重角色。
从数据上看，上半年中国金茂第二曲线业务的营业收入及净利润表现，均跑赢大势。
物业服务是这条曲线上最扎实的一个支点，金茂服务上半年营收同比增长5.8%，达18.87亿元；在主动退出低效项目后，在管面积仍保持在约9505万平方米的高位。
更值得关注的是，业务整体满意度跃升至94分，达到行业标杆水平。在物管行业普遍放缓规模扩张的当下，“以退为进”叠加高满意度，意味着更高的客户黏性，也打开了社区增值服务的想象空间。
精品持有方面，管理层传递的信号同样清晰。财务总监乔晓洁表示，公司坚持精品持有、提质增效，着力提升在管资产经营质量，打造可持续的优质资产组合。同时，对非核心、非长期持有的资产，择机出售、回笼资金、再行配置。有进有退，才能让资产池持续“活”起来。
业绩层面，酒店板块交出了一份亮眼答卷，上半年酒店业务EBITDA同比增长22%至2.1亿元，平均每房收益同比增长9%至770元，整体跑赢竞争组合。
商业运营方面，长沙、青岛两个商业项目的EBITDA利润率均突破50%，公司整体在营商业收入和EBITDA双双实现9%的同比增长。
需要特别点出的是，在当下商业地产出租率与租金普遍承压的大环境中，持有型商业项目EBITDA利润率能站上50%的关口，并非易事。这组数字说明，中国金茂在核心城市持有的商业资产，具备真实的运营造血能力，而非依赖资产升值的账面逻辑。
另一个值得标记的进展是华夏金茂商业REIT。上市后，这只REIT的经营活力持续增强，出租率达99.7%，年化分派率提升至5.59%，截至2026年6月30日较发行价上涨37%，并已完成九次超预期分红。
乔晓洁透露，公司将借助REITs机制持续盘活存量资产。
对持有型物业而言，打通“投融建管退”的闭环，意义不止于单个项目的退出，更是为后续商业资产的退出与价值兑现，铺设了一条可复制的高速通道。
建筑科技则是第二曲线中一块相对低调、却颇具深意的拼图。报告期内，中国金茂紧扣“绿色、节能、智慧、舒适、健康”的好房子标准，持续夯实从设计咨询到运营管理的一站式全流程服务能力，在科技人居、减振降噪等领域不断打磨技术内核，推动科技硬核IP持续进阶。
虽然当前该业务的收入贡献尚有限，但其指向与公司“科技赋能好房子”的战略方向高度致，具备成长为下一个新增长极的种子基因。
整体来看，在行业深度调整的周期里，拥有稳定经营性收入的持有与服务型业务，从来不只是“加分项”，它们是房企穿越风浪的压舱石，也是资本市场给予估值溢价的根本理由。当开发业务的潮水退去，第二曲线的价值，正在浮出水面。
发债利率创新低
行业融资分化持续加剧，央企身份早已不是一块简单的金字招牌，而是一道实实在在的成本护城河。
上半年，中国金茂在公开市场的融资动作，用数字把这道护城河的宽度丈量得清清楚楚。其中，2月完成17亿元公司债借新还旧，利率仅2.48%；4月，发行银行间市场中期票据25亿元，票面利率2.39%；7月，中票利率再降至2.2%，刷新历史低点。
乔晓洁在业绩会上透露，年内公开市场合计融资67亿元，加权成本仅2.2%，较此前普通置换产品大幅下降。与此同时，公司抓住经营性物业贷的政策窗口期，多个自持物业融资实现突破，全年累计提款41亿元；新项目开发贷成本也大多压至2.29%的低位。海外渠道同样畅通，已获得银团贷款授信超60亿港元。
同时，得益于近年来一以贯之的“降短期、升长期，降境外、升境内”的债务管理思路，负债结构正在被一
截至2026年上半年末，中国金茂有息负债1228亿元，较2025年底下降62亿元，其中一年内到期负债压降36亿元；境内外实际平均利率降至2.89%，较2025年底再降29个基点；外币债务占比进一步压缩至18%，开发贷/经营贷占比提升至56%。
管理层同时抛出了一个更具分量的目标：力争2026年底有息负债规模较上年同比压降不低于50亿，力争100亿。
对一家总资产近4800亿元的企业而言，“降负债”与“保增长”并行不悖，考的全是真功夫，从回款质量到资产盘活能力，一个都不能掉链子。
安全垫的厚度也并非虚设。截至目前，中国金茂未动用银行授信超700亿元；前十大战略合作银行授信比例较2025年提升7个百分点，银企合作的紧密度持续加固。
现金流给出了更直观的“正反馈”。上半年，公司经营性现金流净流入105亿元，而去年同期尚为净流出。从失血到造血的逆转只隔了一年，却已是两种截然不同的叙事。期末在手现金329亿元，弹药充足。
整体来看，中国金茂正处在一个典型的“换挡期”：利润表上，收入与利润仍受到过去周期的影响；但销售、投资、融资与运营，已悄然切换到新轨道的运行节奏中。
业绩会上，陶天海给出了他对行业格局的判断：市场正从完全竞争转向寡头竞争，未来预计将形成10至15家全国性规模房企与一批区域深耕型房企共存的局面。
“对这一轮周期中跑出来的优秀企业而言，机会大于挑战，行业洗牌之后，将迎来新的增长。”
至于中国金茂的路怎么走，管理层给出了清晰的“三攻坚、两重视”年度施工图，秉持产品引领、客户至上，在经营端加速突破；财务端则锚定三条修复路径，做优增量、改善结构、三费压降。
当然，短期来看，结算规模的压力不会一夜消散，整体毛利率的读数也在提醒市场：利润率的修复仍需时间验证。
但销售逆势增长、2540亿元优质未售货值、商业持有EBITDA利润率超50%、发债成本稳稳站在2.5%以下、经营现金流转正105亿元，这些要素叠加在一起，中国金茂已经编织出一条清晰而结实的正向预期链条。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
