中海25.5亿、溢价率125%补仓深圳香蜜湖

9月10日，“8・28”楼市新政后的深圳福田首宗核心区宅地（宗地B401-0151）完成出让。

据悉，现身这场土拍的7家报名主体清一色为国央企，分别为中海、华润、招商、建发、中铁、深振业，以及越秀&深业联合体。

最终，历经257轮激烈报价，中海旗下深圳市海荣房地产开发有限公司以25.5亿元拿下这块安托山迷你宅地，溢价率125.46%。

对比今年6月保利置业57.72亿元竞得的粤海街道T204-0153地块，中海安托山地块成交总价不到其一半，但成交楼面价十分接近。

此次安托山地块成交楼面价约9.81万元/㎡，刷新福田宅地单价纪录，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二；剔除少量配建后，纯住宅楼面价达到约10.31万元/㎡。与保利置业粤海街道地块的10.87万元/㎡楼面价相差无几。

“迷你”豪宅

从规模来看，安托山地块称得上“迷你”，为何会引得八大国央企下场进行257轮竞抢？

背后原因离不开“稀缺”二字。

资料显示，宗地坐落于深圳福田香蜜湖街道安托山四路与侨香三道交汇处西北侧，紧邻地铁2、7号线安托山站，地处福田、南山两区中心，属于传统豪宅区，坐享核心配套。

该地块属于典型的商改住存量地块。今年5月9日，深圳市规划和自然资源局福田管理局披露，对[安托山地区]法定图则10-06地块进行规划调整，由原商业用地调整为二类居住用地，容积率调整为3.1（住宅用地容积率）。经调整后占地5844.41㎡，计容总建面约2.6万㎡，其中住宅建面2.47万㎡。

最重要的是，该地段已有近十年未上新，香蜜湖街道上一次出让宅地还要回溯至2017年海德园地块，片区宅地供应断供九年。

不同于近年深圳很多出让地块捆绑大量人才房、保障性住房，该宗地无保障房硬性配建，绝大部分货量为可售商品房，仅少量物业用房、小型商业配套，开发自由度高。按200㎡/套估算，未来项目总货量不足200套，大概率是小体量精品改善盘。

地块周边聚集万科瑧山府、安峦公馆、海德园等一批深圳顶豪社区，片区二手房挂牌普遍维持13–19万元/㎡区间，安托山地块项目可参考这一价格范围。

不过，该地块也存在不少限制。有业内人士表示，安托山地块体量迷你、总价适中，的确符合当前房企“确定性业绩导向”的拿地取向。但该地块还涉及地铁附属设施改建、社区公园无偿配建、三维宗地分阶段核定等复杂条款，需在拿地前充分测算开发成本、周期与资金合规性。

按照出让合同要求，土地款需一次性付清，项目应在1年内开工、4年内竣工；同时由于地块处于轨道保护区范围内，方案需经地铁运营单位审批。此外，出让时间节点是在新政之后，或需执行现房销售规则，项目建成实景后方可入市，资金占用周期将显著拉长，对房企现金流管控、产品兑现能力提出极高考验。

或许这也是此次土拍现场没有民营房企现身的原因，高地价意味着高成本，体量小限制了利润空间，现房销售拉长资金回流周期，这些对现金流更加紧缺的民企而言都是不得不考虑的现实因素。

紧急补仓

在2026年中期业绩发布会上，中海管理层明确指出，在政策稳定前提下全年新增购地额目标保持800至1000亿元，公司当时正在一线及重点二线城市跟踪多个优质大项目，未来几个月将把握投资机会，达成全年目标。

于今年上半年，中海拿地极为克制，仅在8个内地城市及香港合计新增9宗地块，同比减少8宗；新增土地总建面76万平方米，同比减少70.5%；权益建面74万平方米，同比减少71.2%；总地价78.6亿元，同比减少80.5%；权益地价76.6亿元，同比减少80.9%。

中海2026上半年新增项目，来源：企业公告截图

在整个上半年，中海的拿地金额不到百亿，若想达成800至1000亿元的全年目标，意味着其下半年起码需要斥资700亿在全国土地市场紧急补仓。

或许是为了完成KPI，下半年刚开始，中海便明显加快了投资节奏。

7月，在深圳南山、太原万柏林（2宗）、北京朝阳、香港九龙拿下5宗地块，总建筑面积约66.32万平方米，权益占比均为100%，总花费139.42亿元，金额已超过上半年总和。

8月，在北京朝阳及石景山区、香港洪水桥片区、宁波鄞州高新区、上海普陀区分别拿下一宗地，除香港项目外，剩余4个均为100%权益。项目总建筑面积约115.52万平方米，权益面积97.26万平方米，拿地权益金额合计267.60亿元。

按此计算，中海今年前8月合计新增购地19宗，新增权益建筑面积237.57万平方米，权益地价483.62亿元，年度目标进度已过半，但剩余时间不到4个月。

在前8月的土地市场中，中海最引人关注的表现是在8月底上海第八批次土拍上。这一轮土拍上架的是普陀“上海真如中心”地块，起拍价达150.9亿元。

最终，只有中海一家房企参拍，以底价拿下上述被闲置十年的建面约64.20万平方米的巨无霸项目。如今回想，中海当时独自出手拿地或许也带有完成任务的考量。

进入9月，中海拿地速度并没有放缓，除了深圳福田安托山地块，早前还分别在西安、沈阳各拿了一宗地。

具体来看，9月2日，中海经24轮竞价以25.26亿元拿下西安曲江一期核心QJ4-2-89号宅地，楼面价15067元/㎡，溢价率达40.03%；9月4日，以底价5.41亿元、楼面价6700元/㎡竞得沈阳浑南区美园路南新科街东-1地块（长白山姆南地块）。

另外在9月9日，中海还参加了广州白云区举办的一场重点地块推介会，共推出3宗居住用地，分别为广州设计之都三期地块、中央法务区三期地块、均禾大道南侧连片地块，合计总建筑面积约35.33万平方米。

未来地块上线时，中海或许也会下场竞抢。

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