很快，新房供应将大量减少
有没有想过，为什么现房销售政策出现在2026年？不是2025年，也不是2027年，偏偏就在2026年。
这是为什么？
这个时间点本质上是对一手房的态度发生了根本性的逆转。
关于828政策，我朋友问我：这个政策里面条款对老百姓来说都是利好，对于开发商来说都是利空，为什么是这样的政策？
我想这可能是很多人的疑问，行业政策几乎每年都会出台不少，但是如此大刀阔斧波澜壮阔的政策实属罕见。为什么今年出台了828现房销售的政策？
我想了一下回答他：因为2026年的十年前是2016年，2016年房地产发展历史上也同样出台了两个大政策，一个叫房住不炒，一个叫租售并举。一晃眼已经十年过去了，不知道各位还记得吗？
01
说实话在2016年提出房住不炒和租售并举的时候，行业内几乎没有人在乎。因为那时房地产正在经历高光时刻，2015年的330政策直接将楼市冲到顶峰，几乎每一个出租车司机都会和你讨论到底买哪里赚钱更多。
所以那个时候的政策，很多人都觉得只是口号，只是拿出来说说而已。包括楼市凭借着肌肉记忆依然高速发展了几年直到2021年冲到顶峰，几乎所有人都已经忘了这两个政策，但是时至今日站在十年后的现在再来回看，不得不说，这两个政策已经成功了。
现在的房子确实是不炒了，房价已经好多年没什么大的变动了，现在买房和租房确实得到的权益也非常接近了。
更重要的是，房地产行业已经解决了个体与家庭的刚性居住问题。
2021年，全国有1500万套住宅的成交。2021年之前的连续十年全国都有超过1000万套的住宅成交。这十年简单的换算都有超过1亿套住宅的成交。
截至2026年，房地产经历了接近30年的高速发展。所以我们必须要接受一个残酷现实，此时此刻市场已经几乎没有太多的刚需了，行业的发展已经基本解决了人均住房的问题，这也是为什么我们看到在2026年的现在敢这么大刀阔斧的对房地产改革的原因。
然后很多人问我这次的政策是不是认真的，我面对这个问题的答案就是：不要有幻想，绝对完全超级必需的认真。
以前房地产调控之所以难，因为行业牵扯三个因素，一边是关于百姓居住的民生，一边是带动城市发展的建设，然后才是行业和产业的发展。
所以很多时候为什么不敢彻底调控，一边是老百姓需要住房，一边是城市也要发展建设，这也是为什么很多人都说调控和真实发生会有偏离。
但是现在今时不同往日，因为楼市最关键的两个因素其实已经完成了，大家都已经完成了刚需的满足，哪怕没满足现在租房也非常好，甚至可以说更好。
而且城市发展也从城镇化到现在的城市更新，从大刀阔斧到现在的城市微雕。这两个趋势的变化也在说着，房地产行业最大的使命已经完成了。
那么坦白讲，行业本身的被需要程度其实已经没那么重要，这是这次政策有定力有决心而且一定会坚定不移执行下去的原因。
02
那关于未来一手房的趋势，其实之前有过一个推送。
新政之后，一手房价会涨吗？
包括行业内很多人都会聊，整个一手房的供应量会越来越少，大部分人的理解和判断都是觉得：因为政策出台了，现房销售难了，因为准入门槛高了，所以一手房供应量开始少了。
但是今天我想提另外一个角度，很多人觉得是因为出台政策所以一手房供应少了。但是有没有可能就是：未来整个一手房必须要压缩供应，所以才在这个时候开始出台政策。
首先是二手的崛起势不可挡，今年上半年行业第一次二手成交比重超过50%，未来将永远超过50%，与此同时国家统计局发布2026年8月宏观数据也第一次出现了二手房交易网签面积。
这都代表着从现在开始到以后，二手就是主流，另外一手房的供需在短时间内极度压缩是行业发展的必然。
这件事在美国和日本都已经充分展现，在日本1.2亿人口，现在一年一手房的去化差不多20万套左右，美国3.4亿人口一年去化75万套左右。
按照人口基数转换，未来咱们全国一年一手房销售套数理性来说，差不多是300万套左右，就够了。
现在一年全国还有800万套的成交，所以我觉得这远不是底部，整个一手的成交量还会持续的下探。
这和政策无关，这和行业发展趋势有关，与此同时这件事其实已经在上海开始慢慢出现了。
不知道各位注意到没有，上海一手房供应量的下滑已经很明显了，在很长一段时间上海的一手二手都保持在一个大概范围，一手每年卖个10万套，二手每年卖个25万套，互相之间1:2.5的关系。
但是现在上海的一手房供应套数是多少知道么，2025年大约是4万套，今年上半年只有1.4万套，整个供应量在主动下滑。
如果什么时候上海的一手房一年只有不到1万套的供应量，大家千万不要惊讶。
我觉得这也符合行业发展的趋势。
03
一手房的供应量必须要下滑的原因也在于，只有降低一手的供应才能保二手房价。
各位记住这个判断，现在上海的二手房价还没筑底，一个很重要的驱动力就是：一手又便宜又好。
有一手房作为参考，一个理性客户此时当然选择一手房，最近上海的一个郊区一手房一直在触发积分，就是因为他又便宜又好。
这背后的代价就是周边的二手房直接卖不掉了，所以二手想要获得竞争力，必须要通过持续不断的提供性价比。
但是如果强行把一手的价格推高这件事也很难，因为现在一手房的供应量还是比较大，特别是郊区的新房供应，现在体系已经非常脆弱。
所以整个楼市生态当下的趋势就是——
第一，不论是行业发展还是现房政策导致的准入门槛提升，一手房的供应量变少成为必然。
第二，当一手房供应减少，少到成为房地产行业的小众赛道，那么市场的注意力基本都集中在二手房，那么二手房少了一个竞争对手，整个价格箱体才开始稳固。
第三，也因为一手房的占比开始下滑，所以一手房的定价可以相对独立。不论多高的价格都不会突兀也不影响行业基本面格局。
所以最后，整个楼市的格局就是，整个市场一手房成交占比下滑到10%-20%左右。
市场需求主力都集中在二手房，二手价格稳定市场化流通，每年的成交量也开始稳定，一手房因为小众因为垂直，不再成为舆论的关注焦点，从而实现定价自由。
产品力可以充分释放，成为终极改善人群的具象选择。
也是因为这样的沙盘推演，才是现在可以大刀阔斧推进现房销售的目的。
现房销售本质上就是为了逼出最好的产品力，从政策维度也在期待更好的产品出现。
所以从这个角度上来说，一手房变得小众和垂直是必然，一手房价变高也是必然。
只是那个时候舆论可能没那么在乎了，毕竟性价比高的二手房有的是。
04
所以理解了这一点，各位就知道，一手房未来的生存之道有且只有一条：就是彻底要和二手房不同，完完全全的不同。
如果还指望用同质化+性价比的方式来面对一手房，那么被淘汰也成了必然。
一手房的品质区隔化基本上有几条路径：
1、非标，也就是单盘主义，现在已经不流行也不能做产品线了，标准化非常危险，哪怕是高端标准化。
2、从居住性到使用性的转变，过去的二手房大多都在室内发力，因为都在强调房间的居住性，现在一手要做的是完成社区可被使用感，这也是做配套做服务做社群的根本。
3、单盘后链路的开发，比如物业、比如社群、比如资源整合……房产既是居住又是家庭资产，但是房产的另一个身份被唤醒：社会身份的象征，未来关于后链路创造的身份荣誉感也将成为房产品质的重要维度。
4、承接商业世界的品质，现房模式下，房子就是商品，沿袭更多的商业化规则也能出挑于市场，比如一手交钱一手交货，比如所见即所得，比如七天无理由退款……
这些在消费品世界经常出现但是房地产行业过去不曾有的观点，也能成为差异化的标志，当然如果各位还比较模糊，不如来看看我们刚刚入围的单盘主义项目评选过程。
全国各地的绩优项目已经在用实践来充分表态，这些变化必然会出现，也一定会出现。
本质上也是因为一手房供应量被压缩之后，地方政府也开始了企业遴选。
未来地价可能不会太贵，但是一定要求企业能够做出品质。
因为一手房最好的归宿，这个赛道的终局其实就一句话：用产品力实现溢价的方式将被充分包容。
让企业做一两个项目就能够赚到钱，这才是行业以及企业最好的未来。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。
