8·28新政满月｜“日光盘”、加价抢，重点城市的楼市回来了？

8·28楼市新政满月，重点城市情况如何？

“2小时15亿元，去化率100%。”9月27日上午，北京市大兴区未来元著开盘，项目方很快就发出了成交喜报，并预告10月1日将加推二批次房源。

“中秋假日3天累计签约414套，创北京单周销冠。”9月28日，北京市石景山区龙樾璟序发布数据，“月底签约，还能享受开盘折扣优惠”，项目置业顾问表示。

上海楼市回暖信号明确：房企陆续收回折扣、上调房源价格，甚至不少新盘经历首开“日光”后，加推仍然“一房难求”。

中秋节当天，位于上海嘉定的金茂满嘉二批次加推“日光”。据项目方面介绍，此次加推认购率达到361%，并且认购一小时即触发积分，入围分达到66.15分。9月28日，青浦徐泾绿城悦海棠官宣二批次加推当日售罄，这是2026年上海首个“千人摇”新盘。

成都新房市场也迎来一波集中放量，短短一个月时间里发放预售证超100张，其中涉宅项目预售证占比超过90%，包括天樾锦颂名邸、玖川云阙名邸、天府九章花园等项目均多次取证，产品覆盖主城、近郊，横跨刚改到高端改善全品类。

另据克而瑞四川监测显示，8月31日至9月20日成都成都市场累计取证房源超5000套，环比8月的2562套增长近一倍，累计供应面积75.21万平方米；成交面积37.85万平方米。

01、北京市场

刚刚结束的中秋小长假，北京新房市场延续了此前的开盘入市热度。

据克而瑞方面发布，9月21日至9月27日，北京新建商品期房共网签1320套，涉及80个项目，网签总金额98.70亿元。此前共有龙樾璟序、宸园139、瑜海沄颂、亦庄国贤府、金茂满昱、湖映天青6个新盘集中入市，在首个完整网签周内合计网签851套、64.45亿元，占全市期房网签套数的64.5%、金额的65.3%。

北京这一波开盘入市潮正是始于8·28新政节点。

《每日经济新闻》记者梳理发现，8月28日当天，北京市住建委就发出了3张预售证，分别是保利熙瑞（2张）、宸园139。9月发证节奏明显加速，9月17日当天北投和璟、熙悦京晏、青和国樾一同取证，9月25日当天首创禧瑞都苑、未来城星寰时光、北京沄玺一同取证。

据每经记者统计，8·28以来北京取证的新项目已经来到21个（含加推）。

值得注意的是，9月19日至22日四天，是北京楼市今年“金九”的开盘高峰。9月19日湖映天青、亦庄国贤府、金茂满昱三盘同日开，其中湖映天青官宣296套房售罄，亦庄国贤府官宣销售408套，金茂满昱发布的海报显示认购数为117套；9月20日宸园139、熙悦京晏开盘，9月21日瑜海沄颂开盘，项目方宣称单盘销售75亿元；9月22日龙樾璟序开盘，项目方官宣销售664套。从结果看，这四天集中贡献了本轮大部分认购量。

根据目前的情况统计，未来元著、湖映天青为本轮仅有的两个“日光盘”，龙樾璟序（约93%）、亦庄国贤府（约80%）、熙悦京晏（约89%）均热度较高。

中指研究院分析指出，9月1日至9月27日，北京新房上市套数达5272套，已超过今年各月全月规模。部分房企也在加快施工进度和取证节奏，对于新政前已达到或接近预售条件的项目，部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期。这也意味着，短期供应端仍将以存量项目为主，新政尚未形成明显的供应断档。

02、上海市场

新房千人摇、认购触发积分；二手房惜售、加价抢房⋯⋯这些关键词正重新回到上海楼市，而在“以价换量”大环境下的“捡漏”，似乎越来越难了。

安居客上海统计数据显示，截至9月26日，9月新房已累计销售9717套，同比上涨22%。上海中原地产认为，今年前8个月上海楼市已率先完成市场筑底，行情韧性凸显，当前新房、二手房房价走势领跑全国，反弹趋势明确。短期来看，新房成交量将保持平稳震荡运行；长期随着供应收紧、需求稳步释放，楼市或将持续走出“量稳价涨”的行情。

中秋小长假前后，每经记者走访上海市二手房市场时发现，不少居民区附近的路边出现了中介公司外摆揽客的广告牌，周边居民不时驻足咨询，热情较高。

21世纪不动产上海延吉中路店店长韩新志接受每经记者采访时表示：“最近二手房价格整体微涨，但板块之间的分化也比较大，虽然有些区域仍在补跌，但几乎已经见不到‘捡漏’房源流出了。”

韩新志透露：“从年初到现在，‘老破小’价格上涨了5%~8%。不同板块和房屋类型有些分化，一些房龄20年左右的二手商品房，恰好是市场稀缺的户型，房东对市场的试探更为明显。”

他举了个例子：“附近一套房源，房东心理价位670万元，发现几组客户都愿意出到这个价格，于是试探性地涨到680万元，最后也卖掉了。”

甚至有些低价“老破小”还出现了加价抢房。韩新志告诉每经记者，在隆昌路海州路，上世纪70年代建造的小区，一套30多平方米的房源，挂牌价格230万元。有中介连夜敲门要求加价购买，随后房东被“电话轰炸”，有人出230万元，另一方加到233万元，最终以235万元成交。

每经记者在实地走访中注意到，这一小区紧邻高端住宅“缦云上海1期”，与美团、哔哩哔哩等大厂总部仅相隔一条杨树浦路。记者在租赁平台看到，该小区52平方米的出租房源，挂牌租金为5000元/月。

“不过，同区域内，有一些超大面积，建成于2000年之前的商品房或塔楼，则继续面临降价销售无人问津的局面。”韩新志说。

03、深圳市场

美联物业数据显示，9月1日至9月27日，深圳一手住宅预售+现售网签共计2350套，其中现售网签1078套，同比增长约43.16%。

“现在，深圳市场的现房认可度较高，一方面开发商更倾向于推现房；另一方面，经历过此前的交付波动后，购房者对‘所见即所得’的现房接受度越来越高。”9月28日，在深圳从业多年的地产中介梁旻如是告诉每经记者。

记者实地走访了解到，目前，深圳楼市的看房热度已明显提升，在新楼盘中，部分热点项目率先打破“以价换量”惯性，通过收窄折扣等方式，抬升实际售价。

此前楼市相对冷清阶段，新楼盘首次开盘普遍会给予购房者较高折扣，有些可做到备案价的九二至九四折，个别楼盘的特惠房源最低可做到备案价的八五折。

如今，部分新盘开盘前释放的优惠力度已明显降低。其中，位于宝安沙井的景序暄和里项目，是深圳刚需群体关注度较高的楼盘。该楼盘开盘在即，目前处于蓄客阶段。

近日，景序暄和里项目售楼处工作人员告诉记者，其项目84平方米的三房，预计总价在280万元至320万元，为精装修交付。“项目是新规户型，套内空间拓展后接近100%。此外，项目适用‘8·28’楼市新政相关信贷规则。现在项目处于冻资阶段，可享受到九八折优惠。”

目前，深圳楼市已经有不少楼盘在新楼栋取证加推阶段上调备案价。例如，位于龙华民治梅林关板块的中海云颂玖章，9月最新加推房源备案价升至8.27万元/平方米，折扣收窄至九三折，折后单价达到7.69万元/平方米。

开发商敢于“调价”的原因，是供需关系悄然反转。深圳中原研究中心统计显示，2026年三季度，深圳商品房计划供应套数同比下滑41.6%，面积同比下滑34.7%；住宅计划供应套数同比下滑35.1%，面积同比下滑28.7%。

二手房方面，福田百花片区资深房产经纪人刘军（化名）向记者介绍称，现在，深圳二手房整体议价空间小多了，优质学区、地铁口的房源，能砍三到五个点都算不错了，不少房源挂盘一两周就有客户订，业主的心态明显稳了。

贝壳研究院数据显示，8月29日~9月19日，深圳二手房新增客源量较“8·28”楼市新政出台前22天环比增长8.1%，带看量环比增长19%；9月上半月，深圳二手房议价率为9.3%，环比收窄0.1个百分点，为今年以来次低值，业主让价幅度已明显收缩。

成交端回暖同样清晰可见。就9月的月度数据来看，截至9月27日，乐有家门店二手房签约量同比上涨32%，二手看房量同比上涨21%。

“这轮二手房市场修复不是只靠刚需撑着，改善型和高端需求正在跟上来。”深圳贝壳研究院院长肖小平向记者分析称，千万元级房源、四房户型的增速明显高于大盘，说明前期积累的置换需求在逐步释放，也反映出市场信心正在向中高端传导。

中指研究院-市场端

8·28新政落地一个月，市场交易端的直接影响相对有限，9月新房成交量价表现总体延续此前的筑底态势。供应端仍处于缩量过程中，但当前变化主要是此前土地和开工收缩的累积结果，新政影响尚未充分体现。

相比之下，土地市场已出现一些更直接的变化，房企拿地更加关注项目确定性、开发周期和资金占用，地方政府也开始通过现房销售、土地款分期等方式调整供地条件。

四季度需重点关注地方细则落地及新老项目衔接、按揭放款节点和最小交付单元等配套安排，以及年末土地供应和房企拿地情况。前者将影响政策在不同城市的实际传导程度，后者则是观察2027年新增供应变化的重要窗口。

本文来自微信公众号“每经房产”，作者：包晶晶 陈荣浩 陈梦妤 陈利，36氪经授权发布。