上海细则落地！比北京多一道锁，也多开一扇窗
“828新政”刚好满一个月，2026年9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行。
四天前，9月24日，北京住建委等4部门联合印发《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。
对比来看，两份文件都是六个部分，都逐条对应中央文件。但上海不是北京细则的复制版，两地在同一个中央框架下做了两套取舍。
北京把压力摊在时间轴上，上海把压力压在拿地后的第一个现金窗口里，同时把门开得比北京宽。
01
9月28日，上海“828新政”细则落地。
对照原文可以发现，上海在三个最关键的风险控制点上与北京保持一致。（北京政策解读详见《北京现房销售细则，给了房企一个缓冲时间表》）。
第一是预售门槛。中央文件的表述是“单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定”，上海的实施意见为“2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”。
北京和上海两地都把判定锚点定在2026年8月28日之后是否新发布国有建设用地使用权出让公告，把判定环节前移到开发链条最前端。但同时，北京向历史遗留问题项目留了一条口子，解决的是存量风险处置。上海的口子开向“已公告未取地”项目，解决的是出让节奏与政策时点错配的问题。
这道口子在上海有特殊意义。上海土地出让采取集中分批次出让，正式出让公告发布到现场交易之间通常有数周间隔。2026年第九批次涉宅用地于8月17日发布出让公告，9月21日完成交易，3宗地块总成交129.11亿元，这批地块的公告时点早于8月28日、拿地时点晚于8月28日，正好落在上海第三类通道内，可以在2027年底前沿用原有预售条件，但资金监管要执行新规。
如果没有这一条，第九批次的三宗地将直接适用新取得土地项目的管理政策。上海用一条规定，把第九批次土拍的过渡期接住了。
第二是资金监管解除节点。中央的表述是“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”，上海写成“项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。”把解除时点推到了竣工验收之后的整体验收环节。
第三是个人按揭放款。央行、金融监管总局信贷文件明确预售项目按揭应在竣工备案后发放。北京在地方细则中率先落地该要求“竣工备案后放款，受托支付至预售资金监管账户”，此次上海细则与北京对齐，要求“2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。”
这对房企来说，意味着预售项目的销售回款要等到项目竣备才真正进账，房企现金流模型或将被重写。
02
上海不是北京细则的复制版，除了以上三条底线之外，上海与北京有许多处不同。
首先是定金上限为3%，而北京为1%。
中央文件对现房销售定金的表述只有一句“依法收取少量定金”，比例留给地方。北京把“少量”量化为不超过总房价款的1%，上海定为不超过购房总价款的3%。
虽然看起来只差了2个百分点，但定金是现房销售制度下，房企在取得建筑工程施工许可证之后、竣工交付之前少数可以合法收取的购房资金。以一套总价600万元的住房计算，上海的上限是18万元，北京是6万元，单套相差12万元。对一宗货值20亿元的项目而言，若按上限收满，上海的早期回款是6000万元，北京是2000万元。
据测算，现房销售下房企资金回笼周期从预售时的6至12个月，拉长至竣工备案后24个月甚至更久，财务成本也会相应增长。在回款周期被制度性拉长之后，定金作为企业在长周期里少数能提前拿到手的真金白银，3%和1%的差别，直接反映在项目的内部收益率上。
其次是土地款“1+1”，这是上海细则中最硬的一处，也是它区别于北京的核心。
两地首付条款完全一致：出让价款首付不低于总价款的50%，在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳。差别在余款，北京写的是“余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息”，两年是写进文件的确定期限。上海写的是“余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息”。
表面看两地最长都是两年，性质完全不同。北京的两年是法定上限，企业可以据此做资金排布。上海的一年是法定期限，第二年是需要“按规定程序决策”才能拿到的弹性，不属于可预期的权利。上海同时规定，出让价款具体交缴方式经当地土地出让协调决策机构集体决策后，在土地出让公告中予以明确，这意味着每个地块的缴款节奏可能是不同的，一地一策。
更关键的是后面半句：分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。北京没有这条。
这条规定的实质是，企业想在上海拿到第一笔销售回款，必须先把全部土地款缴清。分期缴纳的意义原本在于用少量自有资金撬动项目、靠销售回款滚动覆盖地价，上海把这条路径的前半段保留、后半段切断了。延期的那一年，延的是缴清的最后期限，不是销售回款覆盖土地款的空间。
作为补偿，上海给了另一半便利：分期缴款项目可凭国有建设用地使用权出让合同，申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。企业拿地后可以立刻进入报建环节，不必等土地款缴清，前期时间被压缩。
最后是上海开了四条融资通道。上海明确支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，并一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。
北京细则在融资端的表述止于开发贷，只要求银行根据建设进度合理确定投放节点和额度、分批发放开发贷款，资金受托支付至项目公司交易对象账户并全部用于项目建设。上海在开发贷部分的表述与北京一致，但额外加了基于项目的直接融资通道，并明确“一视同仁”覆盖不同所有制企业。
这条的分量，要放在土地端的收紧里看。上海把土地款的法定缴清期限压到一年，同时要求缴清之后才能拿到首批预售许可，房企的自有资金占用被显著抬高。融资通道的扩容是对冲，让有能力发行债券、股票、资产支持证券或不动产投资信托基金的企业获得替代资金来源。
总体来看，京沪把同一套制度框架，做成了两套现金流方案。
北京是严在标准、松在时间，把封顶的定义、重点监管额度的口径、土地款的年限逐一写死，同时给了两年缴清的缓冲。
上海是严在前端现金、松在融资通道，土地款法定只给一年，且规定缴清之后才核发首批预售许可证，等于把分期缴纳的红利收回了一半；补偿方式是把现房定金上限从北京的1%提到3%，并给房企开了债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金四条基于项目的融资通道。
未来能快速缴清土地款、能进入债券和不动产投资信托基金市场、能把定金收到3%上限的企业，在上海新制度下拿到的是加速通道。
我们认为，接下来的2026年四季度至2027年底是极为重要的观察期。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
