介入多城纾困之后 中信金融资产北京壹号院盘活收官

融创又一项目宣告盘活。

7月30日，中国中信金融资产披露，北京朝阳东风乡融创壹号院项目住宅主体工程基本完工，计划年底全面竣工交付。

据了解，该项目地处城市核心板块，受房地产市场深度调整影响，一度陷入建设停滞、销售低迷的困境，前手融资信托产品出现兑付风险，多层债权债务盘根错节，成为属地政府重点盯防的涉众型高风险项目。

2025年，中信金融资产正式宣布下场盘活，牵头承接项目风险化解工作，推动资金注入、工程续建、销售回款和债务化解。

纾困之路

北京融创壹号院项目，最早由融创从泛海控股手里接盘而来。

2019年1月，融创中国公告称，以125.53亿元收购泛海建设100%股权，目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。

其中，北京泛海国际项目1号地块后续定名为北京融创壹号院，项目公司泛海东风也在前期操盘过程中获得中诚信托总额68.22亿元信托贷款，彼时项目预期2022年底具备预售条件。

与原有规划不同的是，项目开发节奏自2021年下半年出现明显阻滞。彼时融创境内外债务集中暴露，企业工作重心全面转向整体债务重组，各地在建项目资金调配能力大幅收缩。

2023年9月，北京融创壹号院首次开盘，据官方披露，当天销售额达到了56.2亿元，开盘现场成交169套。

但热销并未缓解底层债务压力，开盘之时，项目68.22亿元信托贷款同期到期，当期销售回款规模及速度并无法覆盖到期债务。

叠加此后房地产市场深度调整，购房者置业预期转弱，项目销售节奏持续放缓。与此同时，施工资金链断裂，前期信托产品兑付风险随之爆发，项目一度陷入停滞状态。

至2025年1月，中信金融资产伸出援手，下场参与北京融创壹号院的盘活工作。纾困第一步，便是解决项目债务。彼时融创先与中诚信托就北京融创壹号院涉及债务签署重组协议。

根据重组安排，融创此前已支付的16.35亿元用于清偿本金，违约金全部减免，自借款日起全周期融资成本大幅降低至约4.12%，债务还款期限为4年。

债务条款敲定后，中诚信托将该笔信托债权整体转让至中信金融资产，实现自身信托投资完全退出。债权主体变更完成后，项目运营主体北京泛海的债务违约状态同步解除，原有刚性兑付压力消解，为后续复工续建、恢复销售扫清债权层面障碍。

另值得一提的是，据企查查信息披露，2022年开始，中信信托、华融资本（中信金融资产管理前身）先后入股泛海建设，融创持有的平台股权则降至约10%。

从信托机构参与房企风险项目处置的主流模式来看，主要分为服务信托与投资信托两类。

其中，服务信托仅提供资产隔离、资产管理配套服务，不直接投放资金；投资信托则以财务投资人身份注入增量资金，换取项目主体股权或持有债权，依靠项目后期销售、资产增值、收益分配实现资金回收。

不难看出，本次中信金融资产承接项目公司违约债权，实际上便是典型的投资信托模式。

债权承接完成后，中信金融资产形成对项目“持股+持债”的双重权益结构，依托“股+债”一体化处置工具同步推进复工建设与债务化解。

据官方披露，目前该项目住宅部分可售货值至少356亿元，若计入配套商业物业，整体货值规模可达400亿元。也就是说，依托核心地段与大体量货值基础，风险化解具有资产收益支撑，项目交付之后项目利润回款或能优先偿还展期债务。

模式范本

中信金融资产对于北京融创壹号院的介入，早在融创的另一红盘项目中便有所预示。

收购泛海建设当年，融创率先启动泛海建设资产包中上海董家渡地块的操盘，在此开发“融创外滩壹号院”项目。当年7月及9月，融创外滩壹号院先后开盘，两轮销售合计回款近70亿元。

但伴随融创整体债务风险集中暴露，企业流动性持续承压，泛海建设名下上海、北京两处核心地块项目开发进度陷入停滞，甚至传出拟出售的传闻。

直至2022年10月份，中国华融（中信金融资产前身）、浦发银行牵头六家银行组成的银团、中信信托多方联合进场，合计为项目新增融资规模超120亿元，专项用于地块开发、工程建设与后期运营。

次月，融创完成泛海建设控股90%股权转让，股权结构调整为中信信托持股64.678%、华融持股25%，项目控制权正式转移至资产管理公司与金融机构联合体。

多方资金与股权重组同步落地，董家渡地块悬而未决的处置难题得以阶段性收尾。中信金融资产通过“股+债”方式投入85亿元后，项目重新运转，销售端也在持续回暖。

2024年，融创董家渡纾困项目（外滩壹号院二期）三次推盘均实现售罄，全年累计销售额215亿元，跻身上海住宅项目年度销售榜单前列；2025年1月项目二批次房源入市，单盘销售额达66亿元，房源去化率突破96%。

凭借上海董家渡项目的盘活经验，中信金融资产又马不停蹄介入同处于泛海建设资产包的北京壹号院的盘活工作。

今年7月30日，中信金融资产宣布成功盘活北京融创壹号院项目，目前该项目已基本竣工，预计年底交房。

中信金融资产与融创的合作也不止于此，除承接自泛海建设的两处壹号院项目外，上海黄浦老城厢融创壹号院项目同样由中信金融资产介入重组。

在该项目曾因房企资金链断裂陷入长期停滞后，2023年中信金融资产牵头投入超40亿元纾困资金，通过封闭运行、实质管控等方式，推动解决4018户居民拆迁款支付问题。

2025年，上海壹号院销售额突破170亿元，成为全国首个销售额破百亿的城市更新项目。

除此之外，中信金融资产在融创的纾困体系也延伸至融创的天津市场。

今年1月份，中信信托正式接手融创旗下的天津融创致成置业有限公司，承接梅江壹号院三期项目盘活工作，此次纾困核心目的是借司法重整激活停工项目、化解债务困局，最终保障楼盘顺利交付。

据悉，梅江壹号院同样为融创旗下优质资产，三期土地使用权及在建工程评估价值达到23.39亿元，且项目一二期整体销售去化良好，市场对于项目三期同样抱有期待。

在启动司法重整程序前，中信信托已是梅江壹号院三期主要抵押权人，手握超16亿元项目抵押担保债权，整体处置逻辑与上海、北京壹号院一致。

不难看出，融创与中信金融资产的多次合作，不仅是化解自身债权风险、盘活存量资产的主动选择，或许也暗含了中信金融资产对优质项目未来增值收益的预期。

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