一街之隔的商业，为何人流天差地别

今年上海的商业，真的杀疯了。

新六百Young、天荟广场、西岸中环二期、嘉寰广场……

一个接一个开业，像约好了似的

浦东新嘉中心开业实景 图源网络

6月底，浦东新嘉中心开业，现场人山人海，时隔两个多月，我们挑了个工作日又去了一趟，人流已褪去不少，但热度没有彻底消退。

浦东新嘉中心工作日实景 

毕竟面对约36万方的航母级体量，工作日傍晚还能看到顾客结伴购物、就餐，这样的呈现，实属可圈可点。

但一个问题随之而来：开业光环褪去之后，这群被热度引进来的人，还会再来吗？

有意思的是，一街之隔的文峰金桥国际，因为新嘉中心的开业，竟然被网友重新提及，甚至有人说：“因为新嘉，重新爱上文峰。”

商业开业活动的热闹，到底是活动自带的光环，还是商场自身能够留存下来的温度？

过去商业的底层逻辑很简单：地段决定人流，人流决定生意。

但如今，一街之隔的商场，有可能命运却截然不同。

01 

位置是流量入口，定位才是转化逻辑

中山公园，是观察上海商业迭代最直观的切片，这里商业体密集，也是长宁区最早的商务集群，人流密度和消费基础在整个上海都排得上号。

龙之梦购物中心和玫瑰坊开业最早，中间就隔了一条街。

共享地铁换乘的巨大人流，背靠同样成熟密集的商住区，外部条件几乎一模一样，但走进去，完全天差地别。

龙之梦&玫瑰坊实景图

龙之梦购物中心曾被网友戏称为上海最“土”的商场，但你可能不敢想象，这里稳坐客流王座。

根据戴德梁行2025年Q4报告显示，上海中高端购物中心商场的整体空租率在9.23%，平均首层月租金环比下降1.02%，降至713.01元/㎡/月。

在大盘整体“以价换量”、租金承压的背景下，龙之梦购物中心却展现出了截然不同的强劲势头。

2025年，销售额达到135亿元，日均客流20万人次，商场商铺出租率常年稳定在98%以上，长期位居上海人气最旺商场前列，年均引进首店数量居全市前列。

我们在周日晚上和周一晚上分别走进龙之梦，两个时间段的人流都不少。

龙之梦周日晚上VS周一晚上实景图

不是活动带来的短暂热闹，而是一种附着在城市生活肌理里的烟火日常。

商业运营有一个底层逻辑：业态之间的相关性，是确保客流动线流畅、提升总销售收益的关键。

不同业态要形成功能互补和目标客群一致性，才能让消费者不自觉地一层层往上走，龙之梦就是这样做的。

地铁出口直接连到商场入口，出来以后，零食、简餐这些高频消费被放在最前面。

到了B2中庭，呈现的又是另一种消费场景。

这里没有一味追求传统零售，而是把一些前沿的科技、潮流体验放进来。

甚至专门划出了一整片新能源汽车街区，近10个热门新能源品牌集中在这里。

哪怕消费者今天不买，也愿意空闲时间来逛一圈、体验一下。

对于商业来说，这类业态的价值也很直接。

它不只是带来客流，一旦完成成交，还会进一步转化成实际的消费。

再往上走到3楼，复合型消费圈子又被重新建立起来。

EX机器人剧场、奥特曼俱乐部、宝可梦卡牌道馆等多个流行的IP全国首店都集中在这里。

它们吸引来的不只是孩子，也包括陪伴孩子的父母，以及本身就喜欢潮玩、动漫和IP文化的年轻人。

让原本不同的客群，在体验、社交和消费中自然发生交集。

六到八层的网红餐饮，吸引来的巨大人流，妥妥的租金回报的现金流。

低毛利业态拉动客流，高毛利业态获取租金，通过业态组合同频共振，把客流向高楼层拉升。

龙之梦实景图

同时，龙之梦依托周边生态资源，以“潮玩+科技”为亮点打造沉浸式文商旅体验新空间，成功获批国家AAA级旅游景区。

而这恰好印证了一件事，龙之梦不再只专注于消费场景营造，而是直接把商场本身做成了可游览、可体验、可消费的目的地。

但转身走到玫瑰坊，给人的感受立刻不一样。

玫瑰坊实景图 

当年的玫瑰坊，曾经坐拥“日料一条街”的响亮名声，还有一批买手店和设计师品牌云集。

小资、有格调的定位，曾让它拥有稳定且高质的客流。

但疫情之后，一批老牌日料小店陆续撤店，后续始终没有主力业态补位。

很多人把它的落寞简单归结为被龙之梦比下去了，但真正走进现场，你会发现另一个更直接的问题。

玫瑰坊实景图

地铁通道引来了客流，但通道型的店铺设计很难让人停留。

2024年就有网友描述“里面还有些商铺开着……大都生意惨淡”。

我们现场观察到的场景也是如此，靠近中庭的商铺还在稳定营业，外围和转角处的店铺部分空置，一些撤租之后空下来的铺面，也没有得到及时维护。

玫瑰坊实景图

当一个商业开始缺乏运营，它会慢慢失去重新吸引消费者的能力。

由设计缺陷引发客流不足，运营低效又加速客户流失，商场本身也没能托住。

高额的租金让商户越来越吃力，最后整个商业进入了一个不断自我消耗的循环。

这么多年过去，它始终没有重新回答一个最基本的问题。

今天的消费者，为什么还要来这里？

如果这个问题没有想清楚，招商就很容易变成有什么店先填什么店。

最后的结果就是，什么都有一点，却没有一样东西值得消费者专程来。

哪怕位置再好，也会慢慢从消费者的选择里消失。

真正决定一个商业能不能走得远的，是它有没有能力持续给消费者一个“我为什么还要来”的理由。

02

经营好客群，是客户留存的关键

客群定位决定了商场引进什么品牌、营造什么场景、提供什么体验。

但能不能让他们一次次回来，靠的是另一套能力——客户留存。

证大喜玛拉雅中心和嘉里城同属花木板块，周边是高端住宅、写字楼，还有新国际博览中心带来的会展客流。

今天再来看，两个商业的状态已经形成了近乎断崖式的反差。

上海证大喜玛拉雅中心外部实景图

近年来，证大喜玛拉雅中心大部分商铺关闭，出租率不足两成，而如今的证大喜玛拉雅中心商场内部已经完全关闭。

矶崎新设计的建筑外壳依然强悍，但杂草已经窜到接近半米高。

回想起刚开业的时候，我也曾随着艺术展和人流去过几次。

当时最大的感受是，它更像一件建筑作品。

巨大的异形柱体把商业空间切割成了很多不规则区域，铺位只能被塞进边角空间、扶梯和主通道之间的关系也比较复杂，第一次进去很容易迷路。

上海证大喜玛拉雅中心内部实景图

空间场景依然很美，但作为一个商业空间，动线本身存在缺陷。

而更根本的问题是客群错位，看展和消费，本身就是两种不同的需求。

来看展的人，不一定会购物；来购物的人，也不一定会去看展。

当建筑、艺术和商业没有形成一套完整的消费逻辑时，问题就已经埋下。

上海证大喜玛拉雅中心美术馆现状

当然，开发主体的资金链出现问题，让后续运营失去了支撑。

当运营停下来之后，之前所有的问题也开始集中暴露。

商户信心下降，品牌陆续撤场，空间品质持续下降，消费者进一步流失，最终，整个商业彻底停摆。

而一条马路之隔，就是浦东嘉里城。

浦东嘉里城外部实景图

如果在不同时段来到这里，你会发现，它始终保持着一种非常稳定的生命力。

2025年，上海浦东嘉里城出租率达96%，这般成果，其实不是偶然。

从嘉里城近两年的业态调整里，可以看到一条非常清晰的主线。

它没有追着短期流量跑，而是在持续经营周边这批稳定的客群。

嘉里建设商业副总裁张芳在一次演讲中也分享过类似的思考。

她提到，过去几年，消费者的消费习惯一直在变化，大家已经很难再为了某一个品牌、某一件商品，专门跑一趟商场。

这意味着，今天的商业竞争，已经不只是品牌之间的竞争，而是谁更懂周边的人，谁能提供更完整的生活方式。

浦东嘉里城内部实景图

所以嘉里城这两年的调整，并没有盲目追逐短期流量型的网红品牌，而是围绕周边国际社区的真实生活需求，重新组织自己的业态。

吃饭、购物、社交、亲子、休闲，这些看起来很日常的消费场景，最后共同构成了嘉里城稳定的客流。

2025年以来，凯乐石上海旗舰店、瑞典北极狐上海首店、攀山鼠上海首店等十多家品牌陆续进驻。

极短时间内构建起上海最具代表性的高端户外生态集群。

浦东嘉里城外部中庭实景  图源网络 

围绕这条主线，商场中庭直接搭攀岩墙，体验完攀岩，旁边就是攀山鼠和凯乐石的门店。

从体验到认知再到消费，一气呵成。

这种从一个兴趣点自然滑向另一个消费场景的连贯感，并非偶然，而是空间、品牌、活动三者精密编排的结果。

流量不是抽象数字，而是一个个具体的人在具体的空间里完成选择。

嘉里城通过对客群的精准运营，把每一个偶然的到访，变成了持续来往的起点。

这也是两个商业今天最大的区别：一个在不断寻找新的流量，一个在持续经营已经存在的客群。

03

基本盘+爆点流量的双轨运营

但真正做得好的商业，从来不是二选一。

既要守住基本盘，把周边客群经营透，也要有制造爆点的能力，不断给消费者新的到访理由。

这两件事，缺了任何一个，商业都会慢慢失去活力。

上海万象城持续追赶爆点热度，主题街区、网红商业吸引客流，而一街之隔的爱琴海，却静默如常。

爱琴海开业的时候声势浩大。安藤忠雄设计的“光的空间”书店、冰雪乐园、音乐喷泉和开放式街区，喷泉开启时外广场挤满拍照的人。

爱琴海外部实景图

但2025年就已经出现，除了地面1层商业业态较为丰富外，2-7层的空置率较高的情况。

而我们今天再去，现场呈现的业态也非常混杂，餐饮、零售、服装、儿童游乐混在一起。

消费者在一楼几乎就能完成全部需求，根本没有理由再往楼上走。

爱琴海内部实景图

爱琴海其实非常努力，去年新开了奈尔宝家庭中心，也引入了野人先生等网红品牌。

但这些点状的更新，撑不起整个大商业体的持续运营。

尽管商场的出入口很多，但可惜没有形成一条完整的消费动线。

且位于室外的风情街区的铺面产权归个人所有，更难以统一规划。

但让上海万象城和爱琴海之间拉开差距的，不只是业态组合或运营能力，更在于盒子式商业的天然优势，还没有被真正挖掘出来。

上海万象城外部实景图

盒子式结构拥有规整的商场、挑高开阔的中庭，内部回字形动线可以精确引导客流走向，楼层业态配比可以按客群逻辑主动调整。

上海万象城内部实景图

但当下消费者疲于内容趋同和千店一面的审美，现在的消费者需要的，是以人为核心的生活场景。

而生活场景的本质，就是不同的人都能在这里找到自己的去处。

今年夏天，上海万象城将户外街区升级成了沉浸式宋式夜市。

上海万象城长夏宋集 图源网络

年轻人在摊位间穿梭打卡，家长带着孩子游玩，宠物家庭在小公园遛狗。

不同客群各取所需，各自有各自的停留理由。

逛完市集的人，很自然地拐进商场内部去吃饭、去逛店。

上海万象城通过这样的方式，赋予中庭、广场等区域更多社交与体验功能，串联起整个人流动线，将原本静态的空间升级为鲜活的场域。

这些场地不再是营销活动的临时布景区，更成为消费者生活的一部分。

这样的运营策略也带来十分可观的回报，根据华润置地2026年中期业绩，其旗下购物中心平均出租率达98%，购物中心收入同比增长19.4%。

上海万象城作为体系内的核心项目，表现同样突出：2025年销售额达到50亿元，在上海商业竞争如此激烈的背景下，实属强劲。

04

商业运营最重要的，从来不是制造一次热闹

而是把一次性的流量，慢慢变成长期的关系

消费者在变，城市的生活方式也在变，商业也必须不断找到新的内容、新的场景和新的理由

位置可以带来第一批消费者，但真正决定他们会不会回来，是商业有没有真正理解他们的生活

因此，商业运营要做的，不是把人研究得更透

而是把人真正当人去理解和体会

而一个商业真正的生命力，或许就是从这里开始

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。